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土储见底、现金流告急,路劲地产被迫“叫家长”

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(文/解红娟编辑/马媛媛)在集中供地背景下开启“补仓”计划的路劲,找上了控股股东惠记集团联合竞投。

具体来看,从2月23日发布公告起,路劲及其成员公司将可在12个月内,与惠记集团成立发展合资企业,以投标或竞价特定发展物业发展项目。

不过,伸出援手的惠记集团也是有“底线”的。合资企业投资的物业发展项目须位于路劲基建目前拥有项目的地区,而且项目估计的财务承担总额超过港币10亿元,另外,惠记集团于合资企业参与的股权不超过45%。

此外,路劲基建就根据框架协议成立所有发展合资企业,其承担总额上限为60亿元。各种因素之下,上海成为了路劲与惠记集团联合竞投的第一站。

上海即将无房可售

6月7日,惠记集团全资附属嘉坚与路劲基建订立协议备忘录,组成分占25%和75%股权的项目公司耀崎发展有限公司,意在竞投发展上海一个物业发展项目。

该项目位于嘉定区,面积5.61万平方米,作住宅用途。经考虑最高竞价、拍卖的起拍价、应付保证金、当前市况、该地盘的地理位置及邻近地区的地价后,嘉坚和路劲确认的最高承担额分别为约6.34亿元和19亿元,总额为25.35亿元。

结合以上信息,路劲此举应是瞄定了上海第一批集中入市的嘉定区嘉定工业区南门社区JDC1-0801单元62-03地块,该地块位于嘉定工业区板块,出让面积56147平方米,容积率1.8,起始总价19.20亿元,最高总价21.12亿元。

观察者网就竞投项目、联合拿地等信息向路劲方面证实,但截至发稿相关人士未对上述消息作出回应。

上海中原地产首席分析师卢文曦表示,嘉定工业区地块所在区域正好位于嘉定新城和老城之间,路劲在此拿了不少地块、布局多年,区域内运营优势比较明显。此前,路劲在嘉定安亭打造的路劲上海派,就是区域内著名的网红项目。

值得注意的是,路劲上海派尾盘在售期间,深耕嘉定多年的路劲一度面临无房可推的尴尬局面。

2020年7月,为了补仓嘉定宅地,路劲上海掌门人高大鹏亲自到场竞拍嘉定区菊园新区JDC1-0403单元28-03、29-01地块,也就是现在的路劲悦茂府,并在第19轮时直接加价1个亿彰显其势在必得之意。

经过89轮的激战后,路劲最终还是如愿将其收入囊中,总价28.2亿元、溢价率44.88%、成交楼板价2.1万元/平。

竞得土地不到半年时间,路劲上海就开启推盘计划。网上房地产数据显示,路劲悦茂府曾在2021年1月和4月开盘,分别推售322、304套房源。

此次上海公布第三批集中入市的新房项目表,嘉定路劲悦茂府也在推盘之列。项目三期上市套数为430套,备案均价在44500元/平方米,是整个项目的最后一期。

不只是嘉定,路劲在上海的储备项目也即将见底。年报显示,2020年路劲上海主要销售项目为佘山院子东园、上海院子海尚湾、上海派,截至目前,仅路劲上海院子海尚湾还有少量房源待售。

而2020年全年,除补仓的嘉定项目之外,路劲在上海就只夺得崇明区一项目,总价10.05亿元,溢价率10.4%,成交楼面价1.27万元/平。也就是说,如果此次痛失嘉定地块,路劲上海短时间内的待推售项目只剩下崇明项目。

而为了给此次拍地上“保险”,路劲选择求助于控股股东惠记集团。

连续两年经营现金流为负

联合控股股东拍地,归根结底,和近些年路劲发展缓慢、资金不足有关。

数据显示,2015年至2019年,路劲分别实现销售138.36亿元、176.13亿元、246.02亿元、375.82亿元、459.27亿元,同比增长32.90%、27.30%、39.68%、52.76%、22.20%,销售增速虽然有所放缓,但仍保持小幅增加。

但到了2020年,路劲销售增速基本停滞,仅实现销售金额约为467.72亿元,同比增长1.84%。其中,物业销售440.47亿元,高速公路项目路费收入27.25亿元。

若将时间线拉长一些不难发现,路劲的发展增速已经大大落后于同梯队房企。据媒体报道,在2007年未与孙宏斌就收购顺驰一事撕破脸时,路劲创始人单伟豹曾预计,“2009年(地产业务)销售额应该达到200亿”。而这个目标,一直到2017年才终于实现。

值得一提的是,如今孙宏斌东山再起,而路劲的销售额却不到融创的百分之八。

业绩增长停滞的同时,路劲的财务数据也不太好看。年报显示,2020年路劲实现营业收入241.96亿元,同比增长12.57%;归属于母公司股东的净利润17.23亿元,同比减少43.10%;销售毛利率26.89%,同比减少8.04个百分点。

此外,路劲现金流状态也不理想。2019年、2020年,路劲经营现金流净额分别为-114.64亿元、-10.03亿元,连续两年为负;投资活动现金流量净额也从2019年的20.14亿元,骤减至2020年-53.07亿元;融资活动现金流量净额为45.74亿元,较2019年的123.12亿元同比下滑62.85%;

最直接的影响是,2020年路劲现金及现金等价物期末余额为121.83亿元,较2019年的132.39亿元减少10.56亿元。

手持现金减少的路劲,同时着手发债事宜。20201年1月12日,路劲基建有限公司发布公告表示,完成发行于2026年到期的5亿美元担保优先票据,利率5.2%。

卢文曦表示,现金流指标对房企而言十分重要,企业日常经营、拿地等都需要用到,尤其是土拍市场实行集中供地政策,以路劲目前的现金流状态很难拿到合适地块,所以需要通过其他方式进行辅助。

58安居客房产研究院分院院长张波分析认为,目前房企之间的竞争不只局限于规模,建立在稳定财务结构之下的有序扩张更受关注,因此控股股东注资本身的目的也不只在扶持企业规模扩张,更大程度上改善企业自身的财务状况、加快在建项目的开发节奏,来保持合理的流动性本身也颇为重要。

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