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上海首批集中供地落幕 碧桂园最后杀出成最大买家

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(原标题:上海首批集中供地落幕,碧桂园最后杀出成最大买家)

6月25日,随着最后三宗地块的成交,为期6天的上海首批集中供地终于落下帷幕。

第一批27块宅地涉宅地快,总出让面积176.06万平方米,总建筑面积363.54万平方米,总成交价合计约731亿元。

根据公开信息显示,27宗地块中,碧桂园、金地分别摘得3宗,总成交价分别为95.17亿元、51.7亿元;保利地产、中建二局、首创置业、光明地产等4家房企各自拿下2宗地块,招商蛇口、复地、雅居乐、中骏、建发等也分别获取一幅地块。

回顾6日的争夺,上海通过打分筛选、“一次书面报价”、房地联动等多种措施,给更多房企创造了公平、理性的竞争环境,诸多中小房企参与进来,并有所斩获,27宗地块中,摘地的非TOP20房企多达14家,同时,除崇明的一宗地块外,其余26宗的溢价率均被控制在10%以下,共有6宗地块底价成交,平均溢价率为5.8%。

最后三宗地块收金近89亿

公开信息显示,今日出让三宗地块成交总价合计约88.92亿元,分别落入保利、碧桂园的口袋。

其中,宝山罗店地块起拍价约为16.84亿元,共有多达18家房企报名参拍,不仅包括碧桂园、保利、首创、建发、金融街、中建八局等已有所斩获的企业,还包括新城、越秀等此前参与了却未收获的企业,还有世茂等房企首次出现在报名名单中。

参与该地块现场竞价的企业碧桂园、保利、金茂、世茂、建发等企业。地块不出意外地进入了一次书面报价阶段,由保利以18.353亿元的报价精准击中现场均价,以约8.97%的溢价率成功获取地块,成交楼面价为2.23万元/平方米,房地联动价为4.64万元/平方米。

宝山淞南地块、闵行华漕地块则均获得7家房企报名,招商蛇口出现在其中,但无缘摘地。最终由碧桂园一口气拿下两宗地块,总成交价约为70.57亿元。

纵观上海首批集中供地,报名最积极的保利地产尽管全场只拿下了2总地块,但静安区地块逾100亿元的成交价让其稳居上海拿地金额的之首,25日拿下的宝山罗店地块亦是备受瞩目。卓越、京东联合体拿下的普陀地块,总起始价高达99.1元,底价成交也使其得以位居第二。

报名9宗地块的碧桂园在竞拍前4日默默无闻,呈陪跑状态,在最后两日终于发力,接连拿下3宗地块,拿地金额一举达到95亿元以上,拿地金额排名第三。同样摘地3宗的金地,拿地金额共约68.5亿元。

此外亦有多家企业首进上海拿地,如深圳鹏瑞、京东;而雅居乐等多年不曾在上海拿地的房企,也在本次土拍中入驻。

有的企业拿到手软,有的企业则失落而归。

根据公开信息粗略统计,龙湖、绿城此次共分别报名了约4宗、3宗地块,但最终并无所获。不过,两家房企在其他城市的市场上收获颇丰。据亿翰智库提供的数据,上海集中供地之前的20城土拍中,绿城合计拿地金额为293.82亿元,龙湖拿地金额为267.4亿元。

相较而言,在上海市场上颗粒无收的世茂在此前20城的土拍中,尽管也曾参与成都、深圳、北京等地的集中供地,但皆收获寥寥。

亿翰智库统计的TOP10房企在此前20城集中供地情况显示,世茂仅在宁波获取了一宗地块。公开信息显示,该地块总成交价约为19.84亿元,建面约为19.46万平方米,成交楼面价26978元/平方米,溢价率28.5%。

有接近世茂的人此前向记者披露,世茂对利润较为关注,在较热的集中供地市场上出手相对较少,但在非公开市场有补仓动作。近日,世茂集团高层对外披露,今年浙江世茂在一级土地市场获取5块地,其中杭州2块、长沙、台州、宁波各1块。有地产行业资深分析师则提醒,一级转化成土储存在不确定性。

与世茂同样在过去20城土拍中拿地金额低于百亿的TOP10房企绿地,则在上海供地中隐身,而此前曾先后在济南、无锡、重庆、长沙等城市拿地,拿地金额约为71亿元。

中小房企参与增多

视线回归上海土拍,今日出让的三宗可以说是此次土拍中受关注度颇高地块,这也恰反映了上海此次集中供地的一大特点,即位于城市中心区域的地块参与者寥寥,而城市较外围的地块则引发众多房企报名。

6月18日挂牌出让的静安灵石社区地块、普陀万里社区地块分别有2家、1家企业报名参拍;同时,徐汇滨江与普陀万里社区地块则以低溢价或底价成交。

好地研究院研究员卢丹分析,上述较冷的地块往往附带有严格的条件。其中,复地拿下的徐汇滨江地块住宅的占比不足30%,其中商业需要自持100%,办公需要自持60%,需要引入生命健康产业总部;京东&卓越获取的普陀地块中,商办占比近一半,并需要重点引入互联网服务与零售等科技企业。

同时,前述三宗地块是此次集中供地中起拍价格最高的三宗地块。这也挡住了许多企业参拍的脚步。

相较而言,上述三宗地块之外的其余24宗地块,起拍总价在20亿元以下共有14块,企业参拍的资金压力明显较小。

除今日出让的宝山罗店地块外,青浦区赵巷地块、嘉定区南门社区地块、嘉定区南翔地块皆获得了10家及以上房企报名,其中不乏深业集团、大华、路劲、金隅、金融街、上实城开等中小规模房企。

从最终拿地名单上,亦可看出此次中小企业的高参与度。以克而瑞2020年全口径销售排行榜为准,19家摘地企业中,TOP20房企仅有碧桂园、保利地产、招商蛇口、金地,合计获取9宗地块。

而深圳鹏瑞、绍兴宝业、光明地产、大名城等在百名左右的中小规模房企也在土拍中有所收获。

上海亦在土拍规则中设定了利于公平竞争的条款。在上海的招挂复合制度下,一宗地块的报名企业达到一定数量后,则进入有竞价招标的出让方式,需要通过打分确定入围名单,再进行竞价。

据地块出让文件显示,打分采用“135分制”,计分规则里包括“经济实力”“技术资质”“项目经验”“受让管理”等四项,其中,“受让管理”满分45分,为四个项目中最高。具体来看,“受让管理”条款规定,以自2021年起至地块开标活动时止,在上海地区(金山区、崇明区除外) 受让商品住宅地块的情况来确定,每受让一宗地块则扣除15分,也即,受让过3块及以上的,该项目得分为0分。

这也就意味着,此次先后拿下了3宗地块的碧桂园、金地,未来在上海的拿地之路可能会有较多阻碍。两家房企在后续的集中供地中,“受让管理”项目上得分为0;其他项目即便全部满分,总分也只有90分。

业内普遍认为,这一规则可限制房企一家独大的情况,可以控制房企拿地的集中度。上海中原地产分析师卢文曦认为,除了防止垄断之外,这也增强了上海市场的公平公正,给中小企业也留有一定机会,保证市场的多元化竞争,打破过去有钱就可以拿地的局面。

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