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长春土拍揽金251亿,平均楼面单价3420元

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(原标题:长春土拍揽金251亿,平均楼面单价3420元,18幅地块流拍「鏖战“两集中”」)

摘要:长春持续两日的第二轮集中供地落幕,揽金251亿元。

见习记者  于丽丽  本报记者  李未来  北京报道

6月18日,长春持续两日的第二轮集中供地落幕,揽金251亿元。

中铁置业旗下中铁长春东北亚博览房地产开发有限公司摘得朝阳区11宗地块,总成交价约41.69亿元。万科、龙湖、恒大、保利、万达等均有所获。长春本土房企也不甘落后,远创置业拿下两副溢价地块,而本次土拍一共只有3宗土地溢价。

18幅地块流拍

本次长春土拍总计供应土地68幅,最终成交42幅,其中39幅为底价成交,18幅流拍,8幅土地提前终止出让,流拍率约38%(含提前终止出让地块)。

同策研究院研究总监宋红卫在接受《华夏时报》记者采访时分析,流拍主要受到三个因素的影响:第一、地块区位属性,如果位置偏远,配套不足,开发企业拿地积极性就不高;第二、土地供应绝对量与开发企业需求量之间的匹配关系,如果土地供应超过市场需求,肯定流拍;第三、与城市调控政策有关,如果项目价格预期不能实现,开发企业也不会拿地。

对比长春今年前后进行的两轮土拍,溢价率下滑约2.9%。首轮土拍溢价率3.3%,本轮土拍溢价率0.4%。本轮已成交的42幅土地中,仅3幅土地溢价。其中,汽车经济开发区地块溢价率最高,约5.17%。其余2幅溢价土地,均位于净月高新开发区,由本地房企远创置业分别以6.31亿元、14.05亿元斩获,溢价率分别为2.68%和1.75%。

克尔瑞数据显示,3幅溢价的土地中,汽车经济开发区地块楼面价3660元/平方米,周围同类项目售价约8500元/平方米;远创置业所获2幅地块,楼面价分别为5748元/平方米和5823元/平方米,周围同类项目售价约11500元/平方米。

本轮土拍,出让面积共计430万平方米,平均楼面价3420元/平方米。中铁置业旗下中铁长春东北亚博览房地产开发有限公司摘得朝阳区11幅地块,中韩(长春)国际合作示范区长荣房地产开发有限公司拿地5幅,万达竞得莲花山旅游区5幅地块。万科、恒大、保利、龙湖、中车,也均有所获。

除上述品牌房企外,国熙、吉晟、友丽、方域盛霖、中隆、长春城发、亚泰、新星宇、顺丰地产、新红大等本土房企也有收获。

从全国市场来看,南北方城市土拍热度似与气温成正比,厦门更热,长春遇冷。宋红卫表示,分化是“两集中”首轮拍地中的最鲜明特征,不同城市之间分化明显。有重庆这样平均溢价率超过40%的火热城市,也有长春这样低溢价、流拍的城市。如广州、福州、济南也出现不同区域地块冷热不均的情况。

宋红卫指出,分化背后的原因是开发企业热衷于优质城市优质地块的战略选择,优中择优是开发企业拿地的目标,分化将成为常态。

本土与品牌房企各有千秋

中指研究院数据显示,2021年1-5月,长春房地产企业销售业绩TOP10中,万科稳居冠军,销售金额29.7亿;亚军华润置地销售金额16.1亿;中海地产位列第3位,销售金额14.9亿。从该榜单看出,万科的销售业绩遥遥领先,几近第2名华润置业的2倍。

《华夏时报》记者观察发现,上述TOP10榜单上的万科、龙湖、恒大、保利、万达均参与了本轮土拍鏖战。不过,今年1-5月销售金额TOP10榜上有名的华润,没有出现在本轮土拍的“竞得人”中。

根据中指研究院数据,长春今年1-5月销售金额排名前10的房企中,长春本地房企占3席,分别是豪邦集团、大众置业、万龙集团,其销售金额分别为13.3亿元、12.2亿元、11亿元。合计销售总额36.3亿,这个份额在TOP10企业销售总额中占比约25%。

对比本地房企与品牌房企在长春市场的竞争力。一位长春当地的业内人士在回答《华夏时报》记者问题时表示,两者相比,本地房企在物业管理和户型设计上均存在差距。品牌房企物业管理更规范,会将南方城市的一些经验引进东北。

上述业内人士告诉记者,尽管部分本土房企也借用品牌房企的物业进行宣传与管理,但有时只是签署几年的合同,几年后或不再沿用。部分本土房企借助品牌房企的管理人员协助梳理工作,梳理成型即撤出,类似情况在长春房地产市场很常见。此外,户型设计也存在差距,全国性房企户型设计有版权,但本地企业的设计主要凭借经验。

不过,本土房企在竞争力方面亦有独到之处。上述业内人士告诉记者,本土企业也有物业服务做得接地气的。前述TOP10上排名第9位的万龙集团是一个案例。万龙集团在疫情期间曾挨家挨户送口罩、端午节送粽子。鉴于此,万龙集团在当地老百姓中的口碑较好。

本地房企对决品牌房企。宋红卫分析了两者各自的优势,长春房地产企业销售业绩TOP10中,万科居首位。以万科为例,宋红卫表示,万科作为全国品牌房企,在房地产市场竞争中具有一定的优势。

宋红卫分析,长春市场中,万科积极与当地相关企业进行战略合作,并且导入相关的产业和商业,对于长春城市建设作出贡献,产城融合拿地也是品牌房企的优势,因此对于住宅业绩方面有较大的帮助。本土房企更多的专注商品房的开发,在当地具有一定的影响力,因此对品牌房企也形成较大的竞争。

本轮土拍前夕,长春市住房保障和房屋管理局发布《通知》,针对近期出现的涉嫌返本销售或变相返本销售,提出将对涉事项目按相关规定予以立案调查,继而进行行政处罚;同时,停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案,并对其在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。

对此,宋红卫表示,对违法乱纪行为的严格约束,说明长春在“房住不炒”“一城一策”方面的基调与中央保持高度一致。

对于未来长春的楼市发展,宋红卫认为,从长春市场来看,房价上涨启动较晚,2018年其他省会城市房价调整时,长春市场仍然处于上涨阶段。

宋红卫进一步分析,“由于长春的内生市场特征明显,当棚改货币化安置政策收回以后,长春楼市上涨动力下降,价格一直横盘波动。长春市场本身也在分化,带有学区和地铁资源的房源仍然有购买力的支撑,非资源型的区域住宅去化一般,从今年新盘去化来看,将近7成的楼盘去化率不足5成。这对于房企拿地也会造成不利影响。”

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