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二季度北京甲级写字楼空置率降至18%

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(原标题:互联网科技办公需求爆棚 二季度北京甲级写字楼空置率降至18%)

今年第二季度,北京甲级写字楼市场延续了一季度的强势行情。6月29日,高力国际在华北区第二季度新闻发布会上透露,近十年来,北京甲级写字楼首次出现连续两个季度去化量超20万平方米。与此同时,北京大宗交易市场回暖速度超过预期,成交面积、成交金额均超过此前三个季度之和。

在强劲的需求背后,互联网科技行业功不可没,占据北京甲级写字楼市场近五成5000平方米以上大宗交易,未来这一趋势或将延续。由此,高力国际预计,今年全年净吸纳量也极有可能创出十年新高,超预期的需求将减小市场去化压力,年底空置率有望出现同比实质性回落。

需求强劲,二季度甲级写字楼空置率显著下降

今年一季度和二季度,企业新租、扩租意愿强烈,租赁市场持续放量。这也是近十年来,北京甲级写字楼首次连续两个季度去化量超20万平方米。

据高力国际数据显示,二季度,北京甲级写字楼市场净吸纳量近37万平方米,扣除自用和预租面积后,市场去化量近25万平方米,基本和一季度持平。相较历史平均数据而言,北京甲级写字楼市场上半年累计去化量超过50万平方米,几乎提前完成了去年全年的任务。

值得注意的是,虽然二季度甲级写字楼新入市项目增加到31万平方米,但强劲的需求导致空置率进一步降至18.2%。同时,市场平均租金为341.5元/月/平方米,环比降幅持续收窄。

整体来看,大部分区域子市场均释放出积极的市场信号。高力国际董事总经理邓懿君表示,CBD二季度甲级写字楼表现火热,在大宗租赁成交的支撑下,市场出现快速去化,净吸纳量(剔除自用影响)超过9万平方米,空置率进一步降至13%。究其原因,一方面是区域内超甲级写字楼现有租户稳定性较高;另一方面,一些甲级写字楼以价换量,较高的性价比使得竞争力进一步提升。

与此同时,二季度,丽泽、东城商务区和亚奥市场也达到了5万平方米左右的去化量。丽泽市场在头部科技和金融企业入驻的带动下,承接了大量成熟市场的外溢需求,今年上半年已经实现接近20万平方米的去化,区域空置率在一年左右的时间内从87%快速降至60%左右。

此外,乙级写字楼和产业园区市场的需求也相当旺盛。高力国际华北区董事总经理严区海表示,乙级写字楼市场二季度去化超过8.5万平方米,其中大部分需求集中在CBD市场,平均租金稳定在238元/月/平方米。

值得一提的是,北京大宗交易市场回暖速度也超过了预期。二季度,北京共录得12宗交易,成交面积约为49万平方米,成交金额近260亿元。成交面积、成交金额均超过此前三个季度之和。

从目前来看,投资者对于北京大宗交易市场依然持续看好。其中,保险、基金等投资机构在北京市场表现活跃,自用客户需求也依旧旺盛。由于受益于线上经济发展及互联网企业的扩张需求,预期中关村、上地板块的大宗交易办公物业将持续吸引市场关注。

图片来源:高力国际

租金企稳,写字楼市场年度净吸纳量或创十年新高

从下半年的供需来看,市场整体上保持供需平衡指日可待。

据高力国际数据显示,虽然今年全年新增供应量比之前预计有所降低,但依然超过120万平方米,下半年预计入市的新项目体量在60万-70万平方米,大部分供应将集中在今年三季度。

虽然市场的供应压力依然很大,但预计年底空置率有望出现同比实质性回落。对此,高力国际华北区研究部董事陆明解释称,首先,新项目自用和预租比例相对较高,因此实际入市面积对市场冲击有限;其次,市场上仍有大宗租赁交易在谈并可能在下半年完成。因此,今年下半年,市场整体需求依然会维持相对高位,预计年度净吸纳量也极有可能创出十年新高。

从整体走势来看,北京甲级写字楼市场调整的时间窗口即将关闭,正在形成租金企稳的预期。陆明认为,目前宏观经济增速已回归正常增速,疫情阴霾也已趋于消散,写字楼需求呈爆发式增长,市场正在向以新经济驱动为主的去化周期迈进。在宏观经济政策保持稳定的前提下,预计去年四季度19.4%的空置率将成为阶段性高点,超预期的需求增长将减小市场去化压力。

值得关注的是,高力国际数据显示,互联网科技占据北京甲级写字楼市场近五成5000平方米以上大宗交易,预计未来这一趋势或将延续。同时,在未来的两三年内,北京市场新增项目或将大幅减少,整体市场将处于稳定去化阶段。

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