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北京新规摇号卖房防“打新”热

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(原标题:树村一二手房倒挂价差3万元/平,北京新规摇号卖房防“打新”热)

在市场行情较好的年份,“日光盘”“热销盘”等在北京市场较为常见,万人抢房的场面也曾出现。为实现销售环节的公平公开,这类热销房源通常会通过摇号进行选房。

比如,有大批程序员作为潜在购买力,北京回龙观首开国风美唐就被称作为当年的神盘。该项目二期开盘时推出432套房源,但意向购房客户有近1400组,项目因此推出摇号方式进行选房。

这个场景在北京楼市里并不新鲜。热销、摇号,这背后通常是人为的运作空间。

针对此,北京新房市场再落监管新规。7月8日,北京市住建委发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》(征求意见稿)(以下简称《通知》),面向社会公开征求意见。《通知》主要内容有规范设置交付样板间、规范商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任四个部分。

值得注意的是,在压实开发企业主体责任部分,《通知》首次提出了对热销项目的销售提出公证摇号的要求。

《通知》定义,要求企业加强销售管理,对热销项目(客源/户数超过3的),要在区住建部门指导下,公证摇号优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售。

此次摇号规定要在“区住建部门指导下”进行,有业内人士分析,摇号细则尚未清晰,目前无法判断后续具体如何操作摇号程序。

北京链家研究院院长高原告诉时代周报记者,北京市此次前瞻性制定未来热销房源销售规范,是为了预防未来出现类似其他城市“茶水费”等新房销售乱象。同时也是压实北京市“一地一策”限价管理的配套手段。尽管该政策属于储备性、前瞻性政策,但该政策对于未来新房市场做出了明确规范,能够有力保障新房销售基本符合前期价格约束要求。

一二手倒挂

《通知》特别提出此次意见稿出台的背景,今年5月,本市首批30宗住宅用地集中出让,各地块均明确了未来建设的最低标准,其中8宗地块还通过评标确定了高标准建设方案。为进一步规范商品住房销售行为,住建委出台此次意见稿。

可见此次需打政策“预防针”的主要项目为两集中制度下,北京市首批集中出让的30宗住宅用地。

今年5月,北京市首轮两集中供地挂牌30宗土地,其中朝阳金盏乡和崔各庄乡、海淀树村、副中心0302街区等6宗区位条件较好的地块成为焦点。针对这6宗地块,在竞拍之初,住建委即规定采取竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式,即目前所谓的“新型共有产权房”。

不止上述6宗位置较为优越的地块,此次针对30宗地块的制约条件为“一地一策”,其中限制性较强的则是为30宗地块全部设定合理销售上限,要求开发企业在土地竞买环节提交房屋销售的价格承诺。

目前呼声最高的树村地块销售上限为11.2万元/平方米,由于政府产权份额比例为20%,因此未来购房人可以以8.96万元/平方米购入该房源。记者随后翻阅贝壳APP,目前树村片区在售二手房均价在12万元/平方米左右。新房二手房倒挂现象已经出现。

中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者表示,这一《通知》实际上可以算作针对当下房地产市场问题做的补丁性政策,对于树村等可能出现的热销现象做出提前规划。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,摇号的出台,释放了优先保障刚需的信号,保护了购房者的权益,打击了恶意炒房行为,有利于保障房地产市场健康稳定发展,切实贯彻“房住不炒”。

谨防“打新”

在调控趋严的背景下,为了抑制新房房价,热点城市出台新房限价措施。此后,“打新潮”成为以深圳、上海为代表的一线及强二线城市新房市场的缩影。

2020年11月,深圳核心区项目华润城润玺一期开盘,项目均价为13万元/平方米左右,那时项目周边二手房均价已达18万元/平方米。优越的地理位置,以及严重的价格倒挂,让收购房人对这一项目趋之若鹜。

根据此前华润城公示信息,当时共计出让1171套房源,然而符合选房资格者有9690人。而在《华润城润玺一期销售方案》中,润玺一期按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则,根据在深圳缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素筛选入围者。据当时报道显示,入围客户中最低社保或个税缴纳月数为51个月。在巨大的利益面前,一些购房者选择借亲戚名义“打新”,甚至出现了“众筹打新”。

这一现象之后,新华社发布新华时评《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》,对于这一楼市疯狂现象进行点名。

可以预见,一旦树村等优质地块面世,倒挂现象将引起市场的关注,而如何避免出现华润城事件,就成了舆论关心的重点。7月9日,某头部房企相关负责人告诉时代周报记者,北京此次出台新房摇号就是为市场过热做好降温准备,与此同时也对企业的运营能力提出了更大的考验,优质地段会“坐等吃饱”的局面将戛然而止。

华北某房企负责人也坦言,产品上市之后,若最高价格仍低于区域内二手房市场价,则会出现“倒挂”,此时极易引发“抢房”“炒房”的现象发生。此次政策提前打了“预防针”,在市场波动时能够通过摇号卖房有效的抑制楼市的热度,缓解区域间的新房“内卷”,平稳市场发展。

而为了避免打新现象广泛出现,诸如上海、深圳、西安、重庆等多个热点城市开始实施摇号购房。然而随着摇号卖房的推广,“千人摇”“万人摇”的消息频频出现在大众视野中,其背后的“暗箱操作”也被拉到了阳光下。

比如,某些购房人为取得购房名额,在摇号之前向售楼处缴纳“茶水费”“诚意金”等费用,只为在摇号中取得先机。而此部分费用并不会在购房人成功购买房屋后退还。

某售楼处工作人员告诉时代周报记者,所谓“茶水费”“排队费”不过是部分无良销售人员认识到买房人的焦虑,来谋取私利。

此次北京市新房摇号政策的推出,有望杜绝暗箱交易的发生,《通知》中要求,开发商应采取公证摇号的方式的进行。对如何进行公证摇号,《北京日报》称,是指要邀请公证处以独立第三方的身份,主持进行摇号买房,以保证房屋销售的公平性。

而对于违反此次《通知》内容规定的企业,北京市住建委将进行计分扣分处理。整改期间,市、区住房城乡建设主管部门将暂停该项目网签。

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