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深圳二次集中土拍“新玩法”

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(原标题:深圳二次集中土拍“新玩法”,首现竞“全年期自持的市场租赁住房”「鏖战“两集中”」)

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 张慧敏 李未来 深圳报道

近日,深圳市发布了本年度第二批次住宅用地集中出让公告。据悉,深圳本次公开挂牌出让的住宅用地有22宗,总土地面积约83.38公顷,将于8月7日进行出让。

值得注意的是,本次挂牌的22宗地块有8宗都涉及“全年期自持的市场租赁住房”。相对可销售的商住项目,自持项目回本时间长,这对房企的资金和运营能力要求更高,因此一般情况下,房企对这类地块的积极性不高。有专家表示,现在国家通过较低的出让地价、税费减免、REITs、国家开发银行支持等方式给“全年期自持租赁住房”项目降成本,这将提高企业对这类地块的拿地的积极性。

本次“全年期自持的市场租赁住房”是首次在竞配建中出现,有知情人士对《华夏时报》记者表示,这是“新玩法”。

另外,本次挂牌的22宗地块全部都涉及公共住房。有专家表示,深圳将长期全面学习新加坡住房二元化模式,即以公共住房为主,商品房为辅。

竞“全年期自持的市场租赁住房”

深圳土地矿业权交易平台显示,公开挂牌出让的22宗住宅中,前海深港现代服务业合作区1宗、南山区1宗、龙华区4宗、宝安区4宗、光明区5宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕特别合作区1宗。

据悉,本次有两宗地将建设“全年期自持的市场租赁住房”,分别是南山区的T403-0401地块和龙华区的A961-0572地块。出让条件显示,“全年期自持的市场租赁住房”项目建成后,宗地内租赁住房在70年出让年期内自持。另外,“全年期自持的市场租赁住房”项目在申请办理不动产权登记时,竞得人应当就租赁住房申请办理一本不动产权证书,不得申请办理分证登记。如果要转让,只能整体转让。而且转让后,不得改变“自持市场租赁住房”用途,并应当继续用于出租。

上述两宗地块将采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即限成交地价、竞成交地价和竞配建无偿移交的公共租赁住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的公共租赁住房面积(住宅总建筑面积不变,相应扣减全年期自持的市场租赁住房面积),按报无偿移交的公共租赁住房面积最多者得的原则确定竞得人。

另外,有6宗地块将在达到地价上限之后竞配建“全年期自持的市场租赁住房”面积。挂牌资料显示,A301-0583宗地、G09202-0047宗地、A817-0614宗地、A806-0394宗地、A503-0093宗地、A631-0115宗地将建设普通商品住房,初始配建一定比例的出售型安居型商品房,采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让。当竞买人报价达到最高限制地价时,转为竞“配建全年期自持的市场租赁住房”面积。住宅总建筑面积不变,按报出的“全年期自持的市场租赁住房面积”最多者得的原则确定竞得人。

有观点表示,“全年期自持的市场租赁住房”对于深圳来说是一种新提法。《华夏时报》记者了解到,其实早在2017年,深圳就推出了首宗“全年期自持的租赁住房”。据悉,当时涉及的“全年期自持的市场租赁住房”地块被具有国资背景的深圳市人才安居集团拿下。2018年深圳挂牌的三宗“全年期自持的租赁住房”地块也被深圳市人才安居集团拿下。

值得注意的是,相对可销售的商住项目,自持项目回本时间长,这对房企的资金和运营能力要求更高,因此一般情况下,房企对这类地块的积极性不高。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示,今年深圳市的租赁住房任务变多,政策也在鼓励市场化的企业参与到“全年期自持的租赁住房”的供应中来。现在国家政策对于这类住房的扶持力度比较大,通过较低的出让地价、税费减免、REITs、国家开发银行支持等方式给“全年期自持租赁住房”项目降成本,这将提高企业对这类地块的拿地的积极性。

落实“新加坡模式”

值得注意的是,本次挂牌的22宗地块,除了上述的8宗地块外,剩下的14宗地块也都涉及公共住房(公共住房包括安居型商品房、人才住房、公共租赁住房)。

剩下的14宗地块中有11宗地将建设普通商品住房,初始配建一定比例的出售型安居型商品房。采取“双限双竞”的办法挂牌出让,当地块达到最高限价后竞配建无偿移交的公共租赁住房面积(先行扣减地块初始配建的出售型安居型商品房面积,不足的再扣减普通商品住房面积)。这11宗地块为宝安区的A407-1020宗地、A208-0989宗地,龙岗区的G06301-0416宗地、G11101-1126宗地、G10101-0329宗地、G02113-0052宗地,龙华区的A811-0344宗地,坪山区的G11329-0102宗地、光明区的A511-0039宗地、A602-0990宗地、A622-0118宗地。

另外,前海片区的T201-0157地块和深汕合作区的E2021-00022拟建设普通商品住房,在达到地价上限后竞无偿移交的只租不售人才住房面积。宝安区的A401-0187地块将建设“普通商品住房+出售型人才住房”(初始各占比50%),在达到地价上限后竞无偿移交的只租不售人才住房面积。

在22宗住宅用地挂牌当日,深圳还发布了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿)(下称《征求意见稿》),表示要优化居住用地结构布局,提高居住用地开发强度,加大新增用地保障力度,扩大租赁住房用地供给,促进留用土地开发建设,引导更新项目建设住宅,加快城中村改造。

另外,《征求意见稿》明确提出,要确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上,年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。另外,征求意见稿还明确指出“商业用地可以改为住宅用地”,详细罗列了商业用地变为住宅用地的具体情况,其中,“公共住房”被频繁提到。

合一城市更新总经理罗宇对《华夏时报》记者表示,无论是从挂牌的22宗土地来看,还是从《征求意见稿》的内容来看,深圳将长期全面学习新加坡住房二元化模式,即以公共住房为主,商品房为辅。

2018年颁布的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》提出,到2035年深圳市的公共住房要占住房供应总量的60%左右,剩下的40%为商品住房。去年,深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡也再次强调学习“新加坡模式”,表示将来要让60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。

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