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中介盼地铁“深惠线”尽快开通

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7月19日上午,深圳坪山坑梓街道,一群建筑工人正热火朝天工作,为地铁14号线沙田站的通车做准备。从2018年开工至今,该线路已实现主体结构封顶,计划于明年投入运营。这条线路预留延伸至惠州的条件,被称为“深惠线”。

地铁未响,黄金已万两。规划、开工、封顶,14号线的每一步推进,都成为惠州房产营销人士口中的重大利好。过去多年,“深惠都市圈”“深圳扩容”等说辞高频出现,炒房客纷至沓来,抄底惠州。

乐有家研究中心数据显示,2021年上半年,惠州购房者中投资需求的占比高达69.1%,超过深莞之和,居粤港澳大湾区城市群之首。

深圳投资客杨光(化名),便是炒房大军的一员。2017年,他以总价约142万元、单价1.5万元/平方米的价格买入碧桂园惠州某楼盘。彼时,他选择了“上车”门槛最低的户型,即97平方米的3房,精装交付。

“我经历过2015年深圳楼市的涨价潮,想着深圳涨完就该到周边了。那两年深圳到惠州买房的人挤爆售楼处,我还以为捡到便宜,开心了很久。”7月17日,杨光告诉时代周报记者,近年来他所购房源价格不升反降,房子已挂牌半年多,基本上没有问价的,至今仍未出售。疫情后市场租房需求也急降,目前该房源仍是空置状态。

若此时以市场价116万元售出,除去还银行的欠款94万元(贷款约100万,等额本息还款4年后,剩余本金约94万元),杨光到手的金额约为22万元。算上已经投入的70万元(首付42.6万元+月供27.36万元),这套房让杨光账面浮亏48万元。

开发商花式促销

“沪港深集体杀入,上海炒房客一次购12套房”“香港买家现场刷卡买走15套房”2017-2019年是惠州楼市的高光时刻,北上投资客扫货的相关新闻频现报端。

据中原研究中心的数据,2018年,惠州新房成交量约15.3万套,平均每天出货约418套;2019年,惠州卖出约14.8万套新房,平均每天卖出约405套。

火热的市场、临深的优势以及相对较低的价格,让惠州市场成为房企必争之地。据时代周报记者不完全统计,百强房企中已有超70家布局惠州。除方直、鑫月、德威等本土房企外,惠州还吸引了龙光、万科、保利、碧桂园等外地品牌房企进驻。

百强房企逐鹿惠州,掀起供货大潮,将惠州新房供应量推至历史高点。

惠州中原战略研究中心的数据显示,截至2021年6月底,惠州新房库存走高趋势明显,最新库存为1524.76万平方米,同比上升8%,平均去化周期为14个月,去化周期连续7个月上升。上半年,惠州楼市供求比为1.08,供过于求。

“惠阳区、大亚湾、惠东县及龙门县由于本身区域库存积压问题,上半年区域到访客户量的减少,对去化周期进一步施压,区域去化周期相对较长,在15-34个月不等。”惠州中原战略研究中心指出。

随着泡沫逐渐破裂,巨大的去化压力面前,惠州开发商不再惜售,开始以价换量,甚至出现零首付、首付贷等违规。

7月17日,某品牌房企大亚湾楼盘营销负责人蒋杰(化名)对时代周报记者表示,过去3年惠州已消化大量投资客户,该购房的都已经购房了。上半年,看房的人数明显减少,各大开发商抢客户异常激烈。由于前几年在惠州拿的地至今仍有大量库存,没有再拿地的需求,不少房企解散了投拓团队,或者合并到其它区域。

蒋杰透露,目前有大亚湾开发商私下帮客户垫付首付,若客户看中房源可先付10%首付款,剩下首付款由开发商垫付,有开发商为卖房选择无息垫付。此外,还有楼盘推出“零首付”“首付一万元”等活动,承诺前期有酒店包租、定期返租。

“买大亚湾的客户有一半来自深圳,今年我们楼盘也主要以扩展深圳刚需购房者为主,销售说辞有所改变,过去只讲投资价值,现在更多讲居住价值,讲双城通勤的便利性和可能性,希望能吸引更多客户。”蒋杰表示,深圳楼市调控升级,想买入深圳房源但没有房票或资金不够的买家会考虑惠州。为此,他们给予深圳中介高佣,楼盘成交佣金普遍超过4%。

上半年,惠州过半房源被深圳买家买走。乐有家研究中心的数据显示,2021年上半年,惠州购房者居住地占比中,深圳客户占比52.5%,惠州本地客户占比仅为23.1%,东莞客户占比18%。

二手房有价无市

长期以来,惠州新房库存积压,新房选择性多,二手房市场成交冷淡。2017年,惠州出台限售政策,购房者需在购房后3年才可转让房产。此举提高购房者持有成本,降低二手房流动性,让二手房市场进入横盘期。

截至7月18日,惠州贝壳网上共有超6万套在售二手房,投资客最青睐的大亚湾共有超2.5万套在售二手房。海量二手房待售加剧市场竞争,部分业主选择原价出售或亏本出售,部分房源在售时间超过一年。

在不少“深圳买房群”中,提起惠州海景房,多数人的共识是“海景有毒”。

一名购房者称,自己于2015年入手惠东海景房,80平方米的房源总价100万元,目前想原价出售都没人要。

另一名购房者对此深感认同,表示自己于2017年在惠州买了联排别墅,总价280万元、首付90万元,四年利息付了40多万元。该房源按当前市场价只能卖210万元,不光首付亏完,利息也亏光,还不一定有人接盘。

7月18日,多名惠州房产从业人士对时代周报记者表示,二手房成交量是衡量一个城市能否投资的重要标准。若一个城市新房过多,购房者可选择性多,便不会考虑二手房源。新房不断开盘会制造价格走高的错觉,当购房者买入之后到二手市场上交易,将面临无人购买的尴尬情况,届时业主只能降低售价或延长售卖周期。目前,惠州二手房市场处于“有价无市”阶段。

对二手业主而言,比在售房源增加更利空的消息是房贷收紧。4月以来,惠州多家银行提高房贷利率,部分银行停止二手房按揭。这意味着,购房者需要付出更高的成本,若银行不予放款,则需全款交易。

7月18日,一名惠州江北的商业银行个贷经理对时代周报记者表示,目前该银行不接二手房单,新房需要看具体楼盘,符合准入原则的楼盘才能申请房贷。房贷申请周期较长,新房周期一般是三个月到半年,其它银行的二手房周期都在半年以上,部分银行由于额度用尽,已停止二手房进件。此外,惠州房贷利率亦高于周边城市,该行首套房利率为6.2%,二套房利率为6.45%。

同日,一名惠州惠城的商业银行个贷经理告诉时代周报记者,目前该行可以做二手房按揭贷款,但额度吃紧,需要看房子是否符合准入条件及审核购房者征信情况、流水、收入证明等,房贷利率根据房产条件和购房者资质定。若购房者曾出现征信预期、流水不符要求等情况,均不予批贷。

房贷利率上浮以及部分银行停贷的消息,让惠州二手房更为冷清。据惠州中原战略研究中心的数据,上半年,惠州二手房月均成交量1292套,二手房过户量环比下降6.28%。4月,房地产信贷收紧,惠州二手房成交量环比出现下滑。

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