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集中供地首例违约:宋都

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7月20日晚间,浙系房企宋都基业投资股份有限公司(600077.SH,以下简称“宋都股份”)公告称,将放弃于今年5月竞得的一宗杭州运河新城土地使用权。

这一退地决定让宋都股份损失5000万的保证金,占其2020年归母净利润(3.52亿元)的14.2%。

宋都股份要退掉的这块地,是其在今年5月7日,即杭州首轮集中供地首日,以“17.83亿元上限价+21%自持比例”的苛刻条件竞得的。

在首轮集中供地中,杭州是房企竞争最激烈的地方,也是盈利空间最小的城市之一。今年5月首轮集中供地,杭州57宗地块全部成功出让,44宗达到封顶价,平均自持比例高达16%,总土地出让金1179亿元,排名全国第一。

作为杭州本土老牌房企,宋都在这轮杭州拍地中十分积极,总共抢下5宗地块,总地价45.84亿元。

一方面,去年宋都股份销售额为207亿元,没能实现预先提出的300亿目标,规模扩张诉求强烈;另一方面,到去年年底,宋都股份的土储告急,去年全年其拿地力度明显下滑,新增土储面积从2019年的133万平方米下降至2020年的70万平方米,急需加强在大本营长三角的投资力度。

竞价一时爽,事后宋都反悔了。根据其公告,拍地后,宋都一直未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》,“结合全国房地产政策环境与公司良性生态发展,公司与杭州市规划和自然资源局沟通协商后,于7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书”。

一位杭州房企人士告诉第一财经,早就有宋都打算退地的消息传出,因为按照现在的周转节奏,房企恨不得上午拿地、下午挖机就进场,但宋都运河新城那块地两个月都处于未动状态,而且首期土地款也一直没有支付。

确定退地后,宋都在拍地前缴纳的5000万元预约申请保证金打了水漂。

幸亏,这笔拍地保证金并不算高。自打杭州实行“预勾地”制度,有意向参与地块竞买的房企,就可以提前就去与政府沟通意向,也能省下不少准备金,单宗地块5000万元保证金封顶了。若不事先勾地,则按照土地起价的20%缴纳竞拍保证金,那么宋都这块地的保证金应高达2亿元。

最终保证金数额说明,这是一宗“预勾地”地块,也就是说宋都早就盯上了,还曾提前与政府沟通意向。

那为什么又选择退地?

宋都股份表示,这是经营管理层审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

这宗杭州运河新城地块,最终楼面价20962元/平方米,溢价率29.86%,自持21%;同时政府设置了最高售价限价为29500元/平方米,其中包含精装标准3000元/平方米。

算上自持、精装等因素,开发这块地几乎没有盈利空间。

在火爆的杭州首轮集中供地中,微利或者亏损,是房企测算下来的普遍现象。

滨江集团董事长戚金兴曾坦率地对外称:“公司最近在杭州集中土地出让中,共获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强, 融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。”

如果不具备像“杭州一哥”滨江一般在杭州的影响力,利润的账根本算不过来。而杭州市场另一个老玩家绿城,直接放弃参与这轮拍地。

为了抠出利润,杭州不少房企甚至打起住宅地块商业配套用房的主意,但是上周杭州一纸新政,叫停了打擦边球的“商墅”,继续挤压开发商的利润空间。

不过,针对首轮集中供地过于火爆、推升地价的情况,杭州第二轮供地或将吸取教训,进行政策调整。有消息称,杭州将取消勾地保证金制度,提高参与竞拍的保证金,还将把竞自持改为竞配建,试点“竞品质”,既平抑地价,又防止开发商低质的快周转。

所以今年下半年,房企有望在杭州获取更便宜的土地,对宋都来说,退地可能不是坏事。不过,竞拍门槛也相应变高了,未来退地的代价也将加大。

宋都股份表示,除了退掉的一宗地,杭州首轮供地中竞得的另外4宗地块,均已正常进入开发流程。

上半年,宋都全口径销售额109亿元,排名在房企百强之外。这一规模的房企,在疫情以后的政策环境下压力较大,去年宋都股份归母净利润同比下降40.1%,是近四年来净利润首次出现负增长。截至今年7月5日,宋都股份及控股子公司对外担保总额156.40亿元,达到净资产的三倍多。

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