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“神盘”2008入市20年,现在如何

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2001年,随着时任国际奥委会主席萨马兰奇的一声“BEIJING”,中国申奥成功的喜悦传遍神州大地,奥运元素开始被频繁使用。荣丰2008,这个从案名就带有奥运色彩的小区,敏锐地抓住人们对奥运的热情,将运动概念引入社区,成为北京首家运动社区。带着时代的印记以及“学区置业”标签,荣丰2008这个小区一直“火”了20年,被业内人士称作“神盘”。

根据贝壳找房平台的数据显示,截至7月22日,荣丰2008以3196套的历史成交量问鼎北京二手房成交小区榜。荣丰2008在此前也经常位列换手率前10的小区。它为何能二十年保持二手房成交“常青”?近日,新京报记者探访荣丰2008,试图揭开“神盘”经久不衰的秘密。

荣丰2008小区因小户型总价低而被视为西城的“上车盘”。

超5000户的大盘,小户型抢手

目前,贝壳找房平台上荣丰2008小区在售房源中最低挂牌价约387万元,即不到400万元便可入手一套西城区二手房。该房源为朝北的开间,建筑面积21.53平方米,单价接近18万/平方米,相较周边小区在售二手住宅房源平均约11万-13万元的单价,这一单价显然要高出许多。此外,该小区三四十平米的小户型,也有挂牌单价在13万左右的。

我爱我家的房产经纪人对此解释称,荣丰2008所挂牌的小户型,因为套内面积小,单价相比其他大户型就要高出一些,“(但)按总价来看还是可以的。”

近期正在广外片区看房的徐女士感慨,想在西城“上车”,低总价的房源并不好找。对此,麦田房产的经纪人表示:“这个片区内低总价的房源,除了荣丰还是荣丰,没有竞品。”

作为开发该楼盘的北京荣丰房地产开发有限公司董事长王征,或许预想不到,当初为单身青年所设计的小户型,如今成为一些家庭的“西城上车盘”。

位于西城区广外街道的荣丰2008始建于2001年前后,小区内有17栋住宅楼,共分为四期建设,住户超过5700户。

据悉,小区的一期建设包括1-8号楼,围绕在小区会所中心位置,楼栋户型多为两至三居的大户型,但其中的7号、8号楼小户型集中,最小建筑面积仅19平方米左右;二期建设包括9-13号楼,位于小区北面,户型多为层高4.8米的小复式,单层面积在25-50平方米;三期建设包括15-17号楼,地处小区南面;而14号楼作为四期开发,位于小区东面,旁边是露天停车场和篮球场等休闲活动场所。

荣丰2008的11号、12号和13号三栋住宅楼连通一体。

当年,荣丰2008开盘即热销,推出了24小时开放的售楼处。2003年,该小区开售名为“非常男女”的房源,创下了当年北京商品房销售记录。根据当年媒体报道,“非常男女”主推面积在30平方米左右的小户型产品,目标消费群体为都市青年男女,当时售价约为7600元/平方米。而紧接着开售的“非常空间”,主推户型变为层高4.8米的小复式,但单层建筑面积大多不超过40平方米。

据小区内一位老奶奶回忆,她的二女儿在大学刚毕业就以6万多元的首付,买下了8号楼的一个小开间,套内面积大概在20多平方米。当时为了满足通勤需求所买的单身公寓,如今因为面积太小已经出租。包括老奶奶在内的一家四口从8号楼挪去了11号楼,另外租了一个30平方米左右的小复式自住。

“多校划片”落定,成交量较稳定

荣丰2008地处西二至三环间,就交通条件来看,小区距离达官营地铁站有约15分钟的步行路程,拥有7号线和正在建设的16号线两条纵横地铁线,另外还有多条公交线路可直达金融街、长椿街商圈;在医疗资源方面,如广安门医院、世纪坛医院和宣武医院等三甲医院均在小区五公里范围内。

值得一提的是,荣丰2008位于西城区广外片区,周边有北京小学红山分校、天宁寺分校、宣武外国语实验中学、北京四中、北京八中等教育资源,也使得该小区成为部分家长“学区置业”的选择。

2020年4月30日,北京市西城区教委所发布的2020年义务教育阶段入学工作实施意见,被称作“7·31政策”。其规定,自2020年7月31日后在西城区取得房本、从北京市其他区迁入户口的家庭,将全部以“多校划片”方式入学,且六年内只提供一个学位。“7·31政策”正式实施后,尤其是在今年入学派位后,从市场反馈来看,“学区房”市场整体有所遇冷。

近日,新京报记者以购房者的身份向房产经纪人询问荣丰2008小区近期成交量是否有下滑,多家中介机构的房产经纪人均有一致的答案:成交量稳定。价格方面,多位房产经纪人也表示,小区二手房挂牌价也未出现大的波动,预计近期不会有大幅降价的情况。

一位房产经纪人向新京报记者透露,以前成交旺季时,荣丰2008一个月能够成交40-50套,淡季也在20套左右。“现在基本上每个月的成交量平均约30套,相对来说比较稳定。”在他看来,目前荣丰2008的成交量,其实与小区的大体量是相匹配的,“因为这是一个5700户的住宅社区”。

链家的房产经纪人也提供了一组数据。数据显示,荣丰2008在6月共成交39套二手房。7月以来(截至7月17日),该小区成交了14套。

在学区房市场整体降温的背景下,荣丰2008的二手房成交为何较为平稳呢?麦田房产经纪人认为,是由于广外片区的教育资源一直都比较均衡。

值得一提的是,7月6日,北京西城区房管局再次重申,严禁炒作学区房,各房地产经纪机构不得以学区房为卖点发布房源、不接受价格明显高于市场价格的委托、不得参与炒作学区房的任何活动。在业内人士看来,将来教育公平和淡化“学区房”已经渐成趋势,学区属性将会逐渐从住房中剥离,所谓“学区房”的教育价值会越来越弱。在上述政策导向下,类似荣丰2008这样的以学区作为卖点的房源,此前的价格上涨势头已得到有效控制,未来大概率将维持平稳态势。

优劣明显:生活便利、硬件老旧

在探访过程中,新京报记者发现,荣丰2008小区内的底商有不下5家房产中介机构入驻。一位房产经纪人向新京报记者坦言,“因为这个小区交易量比较高,所以整体佣金高,中介公司也比较多一些,大的小的都有。”与此同时,该小区的报盘量相对来说比较稳定,因为社区较大,房子相对来说也较多。

根据贝壳找房平台上的数据显示,7月22日当天,荣丰2008在售房源有70套,在租房源有50套。

“这小区人可不少,租的(人)多。”71岁的范大爷在荣丰2008租住三四年了。对于在这里的租房生活,范大爷用了两个字形容——“凑合”。虽然在范大爷的眼中,荣丰2008小区“不如别的小区干净,环境有些乱”,但他也不得不承认,这里生活便利,“几乎每栋楼下都有超市”。最重要的是,荣丰2008距离孙子所在的学校只有十五分钟的车程。

因为荣丰2008所处的地理位置优越,加之其便捷的交通网络,在此处租房可以满足大多数人的通勤需求,小区的空置率也较低。据链家网的房产经纪人介绍,小区内租户大多是年轻人,有的来自附近广安门医院,也有的在金融街商圈上班。

据了解,小区内用于出租的更多是小户型房源,大户型一般用于自住。多位房产经纪人表示,小开间的月租金能达到3500元以上。因为朝向和户型对于小开间来说影响较小,所以决定租金的关键因素是装修好坏,“主要看装修,装修好点能租更高的价钱。”

作为一个入市已经20年的老小区,荣丰2008小区内的便民设施也很完备。光是小区内的底商就可以基本满足住户们日常的生活需求,如理发、美甲、购物、就餐等,每栋楼下也普遍配备有快递柜、自动售水机、电动车充电桩等便民设施。此外,房产经纪人在推荐该小区时还特别提到,小区内设有游泳馆、羽毛球馆、篮球场等运动健身场所,“周边带有这些场所的小区相对较少。”

荣丰2008小区内设有足球场和休闲健身器材供住户们使用。

但就像上述范大爷所说的,小区除了便利之外,还有“乱”。经过实地探访,新京报记者发现“乱”的主要原因来自于小区过高的居住密度以及陈旧的硬件设施。比如,11号、12号和13号楼三栋楼连通在一起,其中11号楼单层就多达39户。此外,因为小区内楼龄普遍超过十年,一些“硬件”已经显得较为陈旧,新京报记者走进其中一栋住宅楼里发现,电梯厅的墙皮也有些许脱落发黑,还有不少小广告被撕毁的痕迹。

另外,小区内并未实现严格意义上的人车分流。大门处并未限制共享单车、外卖车辆、快递车辆和送货车辆等外来车辆的进出,这些车辆参差不齐地停放在楼下,有时甚至占用了行人通道。

荣丰2008小区内一栋住宅楼的电梯厅墙面已现斑驳。

从综合条件来看,尽管存在一些不足,但多年来荣丰2008的二手房成交量足以证明其受欢迎程度。对此,合硕地产机构首席分析师郭毅认为,该小区地处西城区,位置相对比较好,总价比较低,所以其二手房流通率较高。

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