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深圳楼市寒冬下的中介出走风暴

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2019年,17岁的湖南女孩小栗来到深圳,成为了一名房地产中介经纪人。对于只有初中学历的她来说,这可能是为数不多可能实现财富快速积累的行业。然而今年,在“2·8”新政后,曾经在2020年赚到十多万佣金的她,正面临着深圳楼市十年来最为低迷的局面。

像小栗一样的经纪人,有些从年初春节后不再返回深圳,有些到今年春夏陆续离开中介行业,转身去做了外卖、快递等等。调控,正在深圳的楼市中介行业掀起一波洗牌风暴。

但经历了几轮调控后,一些经验丰富的头部房产中介机构早早就把握住了寡占型市场格局的行业本质。尽管也同样受到了二手房交易冷清的困扰,但他们正有条不紊地推进员工培训、二手房交易系统的升级等工作,以期在下一波行情到来时,有更加充分的准备去抓住市场机会。个别中介机构更是寄望借小中介出清的契机,以扩张业务版图,补足业务短板。

市场人士认为,在深圳、上海、北京这种一线城市的房产中介市场,寡占型的市场格局并不会发生实质性改变,头部房产中介机构的市场份额有望得到进一步巩固提升,另外一些专注于某一细分领域服务的不动产经纪品牌,也有机会迸发持久的生命力。

中介从业人员另谋出路

尽管深圳市房地产中介协会在7月初发布的2021年上半年楼市总结与预测中提及,全市实名登记的从业人员总量仍处在平稳的水平,同比小幅下滑11.8%。但是由于行业流动性大,不少还未来得及登记备案即流失、星级评级未持续提升测评,或者小的中介机构并未组织经纪人考证备案等等现象的大量存在,实际房产经纪从业人员超出协会统计口径是行业内默认的事实。

据第一财经了解,由于不再看好今年的深圳楼市,不少从业两年左右的中介经纪在今年春节后选择不再返回深圳,而是去了别的城市。

数位行业内受访人士告诉第一财经记者,今年上半年深圳房产中介人员流失有10000人左右。随之而来的还有,小体量的房产中介机构,以摧枯拉朽之势关店、倒闭。

“2·8”新政带来的楼市冷清,被认为是深圳这轮房产中介离职潮最核心的因素。

对于去年至今的门店成交状况,深圳宝安区房产中介门店店长小罗的心情可以用“过山车”来形容。

去年疫情后,宝安区宝安中心一带不少二手房均价一路跳涨至超过10万元/平方米。整个下半年,深圳楼市打新潮热、万人抢房、投资客跑步进场、众筹及代持炒房等层出不穷。在近乎失控的抢房潮中,热门板块房产中介门店的生意做得风生水起,加盟门店卖房年入百万元的实例,实不少见。每每遇上打新热盘开盘前后,中介经纪人忙到深夜,顾不上吃饭是常态。

小罗所在的门店紧挨着宝安区网红盘花样年花郡家园,这种面积五六十平方米,总价五百万元左右的刚需盘,堪称观察深圳刚需客购买力变化的最佳窗口。

去年下半年,小罗的门店一个月少则开三四单,多则六七单。而在今年上半年,整个门店没有一人开单。“2·8”新政后,原本计划春节后返深工作的同事,有三分之二没有回来。“深圳生活成本太高,不少老家在外省的考虑到回来深圳一时半会儿开不了单,就选择在老家省会城市就业了。”

小罗告诉第一财经记者,他观察到不少同行如果熬到五六月份仍未见有起色,就选择主动关门歇业。

一家主动歇业的门店负责人称,歇业主要来自成本压力。他所在的门店店面费用、人工成本、水电税杂费等刚性成本,每月基本维持在1.5万元左右。中小房产中介机构下属门店多数不足10家,既没有蓄客优势也没有规模经济优势,一旦有门店出现亏损,便会牵一发动全身。

“最初公司是将门店人员缩减到两个,到五月份感觉撑下去比较艰难,就逐步撤销部分交易量小的门店,以保持整个公司的盈亏平衡。”他告诉第一财经记者,现在公司仅剩下福田、南山两家门店。

小中介机构走到关门歇业边缘,品牌中介机构生意也难言乐观。

福田区一品牌中介机构门店的一位负责人告诉第一财经记者,他所在的门店已经将主营业务转向房屋租赁和商、办项目的代理业务,拓宽业务渠道,而店员已由鼎盛时期的二十人缩至一半。同样是福田区的另一家品牌机构门店的负责人也讲述了类似的情况。

在此行情下,从业两年的小栗选择继续留在中介行业。理由很简单,她只有初中学历,在有限的选择范围内,房地产中介可能是赚钱天花板最高的。据第一财经记者了解,碰上去年深圳楼市行情较好,像小栗这样“半老不新”的员工能年开两单左右,年入十多万元。若一个月未开一单仅收入底薪2000元左右,日常大多时候依赖租单度日,月入大概五六千元。

但更多小栗这样“半老不新”的从业人员加入了离职大军。本该是地产成交旺季的五六月份,由于行情不佳,各个房产中介聚集的微信群、社交论坛上,关于“房产中介转行首选行业”等讨论开始变得热门。其中,外卖派送员、快递员、销售人员常常会成为房产中介转行首选。大多数中介提及这些转行行业的时候,都或多或少会谈到“我本身学历不高,可能体力工作会更容易适应”,又或者会说到“销售和房产中介有很高的职业相似度”。“我老乡一个月底薪2000元很难生存,上个月他转至快递行业,月入破万元了。门店走的几个男同事都是临时转行至其他行业。”小栗说。

二手房成交录10年低位

“春江水暖鸭先知”,在楼市中,地产中介们往往最先感知到行情的走向。市场成交活跃的时刻,也往往是中介人员队伍迅速扩容的时候。

以深圳2019年底开启的那一波楼市上涨周期为例,彼时相关机构的数据显示,新增个人中介会员申请类别占比同比提升了6个百分点,新增个人会员同比增加了11.5%,未从事过房产中介行业的新人进入意愿提升。这与2019年11月深圳豪宅税调整使得房产交易税费成本大幅下降,楼市行情年底翘尾有直接关系。

如今这轮房产中介离职潮,同样与楼市行情休戚相关。其中,“2·8”新政致使二手房市场迅速转冷,被认为是中介离职潮起的核心因素之一。

“2·8”新政即深圳市住房和建设局在国内率先提出的“二手住宅成交价格参考机制”。它是在二手房网签价格的基础上,结合周边新房价格,对深圳3595个小区编制“成交参考价”。

二手住宅成交参考价整体比市场价低,相当于变相降低了银行首付款发放额度,增加了购房者自筹资金负担,也起到拉长楼市交易周期、降温楼市的作用。

“2·8”新政出台半年之后,实际影响超出了市场预期,深圳二手住宅成交均价一改以往上涨态势,转而出现下跌。其中,3月份下滑幅度最大,4月份有小幅反弹,5月份涨幅下调。

低迷局面仍在持续。深圳市住房和建设局统计显示,2021年6月全市二手商品住宅成交为2575套,环比下跌14%,同比下跌73.80%。这是2011年之后深圳二手房成交量首次在非春节期间跌破3000套关口,可谓“创10年新低”。去年同期,深圳二手房网签量为10594套。

今年上半年,深圳二手住宅仅过户2.8万套,环比下降45%,同比下降35%,过户量为近三年来新低。乐有家等多个研究机构数据称,“调控效果十分明显”。

业主的心态也跟随行情有所变化。据乐有家门店数据监测显示,“2·8”新政出台后,业主3月份还处于观望期,预期依然较高。但从4月份开始,市场上的挂牌房源逐月增多,还纷纷开始下调报价,下调报价房源占比从41%上涨至55%。回到年初,这个占比还不到20%。

具体到区域来看,这轮上涨中大受关注的深圳西部区域福田、宝安、光明等成为下调房源较为集中的区域,东部地区的龙岗、罗湖及盐田下调房源占比变化不大。整体来看,市场正在回归理性。

对于小罗和他的同行们来说,走向理性的市场正是他所乐见的。相比于楼市大涨带来的佣金钵盆满盈,小罗更期望市场能有序平稳的运作。“大起大落行业动荡,短期容易滋生中介投机违规等乱象,长期侵蚀了房地产交易生态系统健康运转。”在他看来,行业走向专精深是大势所趋,理性市场格局下,员工收入、心态都能更稳定从容,也能沉下心来打磨专业素养。

目前,头部房产中介机构已经开始感受到了理性市场带来的影响。

“门店成交没有恢复到去年下半年的那种火热,但是每个月十余单,稳中有序的状态就挺好。”链家福田区的一位头部机构中介负责人告诉第一财经记者,小中介出清的过程也是大中介市场份额再提升的过程,公司最近接洽了不少倒闭的小中介门店,接手盘活这类倒闭门店,再开展业务也能弥补公司扩张网点上的短板。

深圳中介的又一轮洗牌

深圳市房地产中介协会发布的数据印证了房产中介行业惨淡的局面。2021年上半年,行业人月均网签0.10套,相比2020年的人月均值下降46%。

这一局面是否会在下半年有所改变,目前还是未知数。深圳市房地产中介协会也指出,短期内,“2·8”新政对于从业人员的冲击尚可应付,但若现阶段成交量低于“荣枯线”(月均二手房网签持续长时间低于5000套)的市场成为“新常态”,则房产中介从业人员规模或将在下半年出现较大幅度的波动。

市场人士认为,小型房产中介机构由于抗风险能力整体较弱,成为本轮离职潮中受冲击最为严重的对象。

与北京、上海、广州等诸多城市类似,市场竞争较为充分的深圳房产中介行业,已经呈现出典型的寡占型市场格局。

深圳市房地产中介协会早前发布的历史标准指数数据显示,四大行(Q房网、链家、中原、乐有家)网签单量合计占比近年整体呈走高之势,由2016年前后的45%左右提升至近年的60%左右。早前深圳房产中介行业发布的一份报告指出,行业从业人员分布分化严重。截至2020年1月1日,四大行机构占总人员量74%。

乐有家的一位负责人士告诉第一财经记者:“这轮冲击将会进一步强化头部房产中介机构的优势地位,小中介出清的局面仍将持续一段时间。”

此外,一则传闻还在深圳中介行业中广为流传和发酵,即深圳市房地产信息平台即将上线。传闻一度称,这个官方主导的二手房交易系统将于7月中旬试运行。

据传,该系统已经对接了“i深圳”政务服务平台,房产中介机构资料今后会与这个官方系统打通。在市场人士看来,一旦这一系统上线,中介的价值就会减弱,可能将会给中介行业带来极大冲击,更有可能产生类似于“二手住宅成交价格参考机制”那样的示范作用,引起全国其他城市效仿,并对房产中介行业产生强烈冲击。

从另一个维度看,官方主导二手房交易系统这一传闻能引起外部大讨论,也与国内中介行业服务水平参差不齐,中介服务体验度欠佳和信任感偏低有直接关系。

有留意到此传闻的多位购房者表示,“非常期待能有这样的系统出现倒逼中介提升服务水准”、“国内房产中介的服务水准还停留在一锤子买卖阶段”、“国内房产中介专业化素养与欧美差距悬殊”、“走向精细化管理的地产行业需要更专业化水准的房产中介服务相匹配”等。

购房者心声的背后,是对于当前中介服务水平的不满,房产中介服务近年也的确屡居各类消费者投诉榜单前列。

以深圳为例,去年楼市投机炒作风盛,房产中介参与违规炒房、协助套取经营性贷款、伪造购房资格等违法违规行为屡见不鲜。即便是所谓的四大行(Q房网、链家、中原、乐有家)这样的“正规军团”,也有不少中介人员游走在职业道德底线之下,投机炒作助推楼市虚火。而外界广为瞩目的专业化高阶炒房典型“深房理”核心人员就牵涉有房产中介人员。正是类似“深房理”这种剪不断理不乱的投机关联案例时有发生,令房产中介和购房者之间的信任关系十分脆弱。

不过,深圳市房地产中介协会相关负责人士对于去中介化性质的“二手房交易系统”予以明确否认。“这是政府主管部门更新房屋交易系统,而非新版的去中介化房屋交易系统,外部说法言过其实了。”

据第一财经记者了解,深圳四大行为代表的房产中介机构新近也有在做类似的房屋交易系统更新和员工培训。“目前二手房交易流程并没有改变,不必担忧交易程序。”一家头部中介机构的负责人表示,公司目前这个阶段主要是对员工进行业务素养的提升和培训。

该负责人对于行业未来报以乐观期待。从业超过二十年的他向第一财经记者表示,中介行业发展的这些年,围绕去中介化的讨论几乎未曾停歇过,尤其是互联网重塑传统行业。但是他始终认为,中介行业专业价值壁垒,足以帮助优质的房产中介经纪人穿越周期,脱颖而出。

“房产交易是一个低频、非标、货值高、风险高的项目,中间涉及产权、各种纠纷等,牵涉法律、财务、税费等各类知识,专业度并不低。有些购房者认为2%至3%的中介费不值,那是中介服务本身不到位的问题,而非房产中介行业没有存在价值。”他也向第一财经记者表示,公司会充分利用这次小中介出清的休整时机,提升公司人员的业务素质,并寻求合适的门店再拓展契机。

据第一财经记者了解,除了乐有家等成本管控优势突出的头部房产中介机构在市场低迷之际仍实现了市场份额的提升。还有专注于商业物业代理、深耕社区的“夫妻店”等专业细分中介机构“活得相当滋润”。究其根源,“参考价”一张网的背景下,这些能逆势稳中有进的房产中介机构都有一个共同特点:以专业和诚信赢得客户的信任。

上述受访中介负责人和他身边的同行均认为,中介行业寡占型的市场格局并不会发生实质性改变,头部房产中介机构的市场份额有望得到进一步巩固提升,同时,一些专注于某一细分领域服务的不动产经纪品牌仍将迸发持久的生命力。

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