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物业“双子”布局渐趋明朗

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商管物业的高估值令越来越多的房企萌生独立分拆的想法。

7月26日上午,花样年控股(01777.HK)及彩生活(01778.HK)联合公布,正考虑寻求将其商业及综合混合用途物业的物业管理业务及商业营运服务业务拆分,并于联交所主板单独上市。

公告称,彩生活和花样年将旗下商业物业和混合用途物业分拆出来,打包进一家新公司,然后独立上市。

对于此项分拆的资本安排,彩生活回应第一财经记者称,“商业物业管理和住宅物业管理各项管理措施、标准均为不同,分拆有利于更专业化管理及提升竞争力。”

商管上市早有准备

花样年及彩生活近期在商管业务整合上动作频频,拆分商管独立上市早有准备。

7月6日,花样年曾通过下属子公司深圳市富昌商业服务有限公司(下称“深圳富昌”)收购了绿地控股(600606.SH)旗下全资子公司上海绿闵物业管理有限公司(下称“绿闵物业”) 100%股权。

被收购标的资产绿闵物业是绿地集团在商业物业项目的指定物业管家,定位于国内一流的商业物业管理公司。绿闵物业成立于2019年8月,交易前分别由绿地集团和绿地金融各自持股占比51%、49%;交易完成后将由深圳富昌100%持股。

借此交易,花样年进一步提升商管业务能力。在花样年12.6亿元股权转让款中,除了绿闵物业外,未来五年内,绿地集团将予其总计不低于2500万平方米的商办及综合体项目物业服务面积的管理权;且交易完成后的三年内,额外还有总计不低于60万平方米,位于中国境内一线、二线城市的商业办公及综合体项目物业服务面积的管理权;交易完成的一年内,总面积约33万平方米的郑州绿地全球商品贸易港项目的物业管理权。

彩生活近期同样在商管业务上频频发力。

彩生活最新的一宗转让交易发生于7月13日。深圳市花漾乐商业服务有限公司(下称“花漾乐商服”)接盘彩生活下属的商业物业企业成都彩合商业管理有限公司。近两个月,类似的商业物业股权转让已多达十余宗,资产受让方均为花漾乐商服。

花漾乐商服成立于2021年3月16日,注册资本100万元,由2015年在香港成立的邻里乐(香港)有限公司(下称“邻里乐”)100%持股。公司法定代表人、执行董事兼总经理是陈新禹,他的另一重身份是彩生活的执行董事及母公司花样年控股首席财务官。

工商注册信息还进一步显示,邻里乐还100%持股深圳前海邻里乐商业服务有限公司。后者执行董事是潘军,他也是彩生活董事会主席兼执行董事。

花漾乐商服有诸多与彩生活、花样年关联的痕迹。

综合花漾乐商服与彩生活在人事、资产腾挪转让等多方面错综复杂的联系,市场人士预计,花漾乐商服有极大可能是花样年商管业务上市平台。不过,花漾乐商业成立时间不足一年,在时间上不符合港交所关于上市公司三年盈利等各类约束条件。

因此,花漾乐商服会否成为花样年旗下的商管上市平台,目前还无法判定,花样年亦未对此作出正面回应。

物业“双子”平台

作为国内较早在物业资本化方面探索的企业,花样年手握彩生活和深圳市美易家商务服务集团股份有限公司(下称“美易家”)两张牌:2014年6月,彩生活成为中国内地住宅物业第一股;2015年12月,美易家获批挂牌新三板,成为国内度假物业运营第一股。

回看两个物业平台上市来的整体表现却难言乐观,可谓是起了个大早赶了个晚集。公司管理层在业绩会上也数度提及“市值与规模不匹配”、“PE大幅低于行业均值”、“公司价值被低估”等。

在彩生活的估值无法达到公司预期的背景下,花样年选择押注估值相对较高的商管,或不失为一条新的出路。

目前,港股以非住宅运营为主的商管企业较为稀缺,主要有华润万象生活(01209.HK)、宝龙商业(09909.HK)、卓越商企(06989.HK)、中骏商管(00606.HK)等几家,整体来看,商管物企毛利率几乎为住宅物业毛利率的两倍左右,股价整体表现也优于住宅物企。

在此背景下,若股权架构清晰,利润、规模等指标具有一定基础的商管物业企业,上市获资本助攻,维持较高ROE+成长性,估值有望迎来重估,市值也将得到明显改善。花样年和彩生活拟分拆商管业务独立上市,在某种程度上看,也有打破当前彩生活低估值陷阱,顺应资本潮流的意味。

在彩生活之外,花样年为业界所知的另一个物管平台美易家2017年底从新三板退市。

在美易家2017年度业绩发布会上,公司董事长潘军有表示,希望未来能把美易家放到更大的平台上。显然,潘军对从新三板退市的美易家有着更深入的思考和审慎布局。

然而,新近的大宗收购绿闵物业也未直接放入美易家之中,而是放在今年3月成立的深圳富昌。

工商信息显示,深圳富昌由富昌环球(香港)有限公司100%持股。目前,深圳富昌对外投资的资产仅1个:深圳市美易家住宅物业服务集团有限公司(下称“美易家住宅物业”)。它成立于2021年1月,由深圳富昌持股70.95%。

富昌商业目前拥有美易家住宅物业,商管物业企业绿闵物业,而美易家目前还未有资产腾挪。

那么,到底哪一个公司会成为花样年商管的上市平台呢?随着今日独立上市分拆公告发出,花样年物业上市平台的另一张牌可能距离揭晓也不远了。

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