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东莞深夜出台楼市调控政策

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8月2日凌晨,广东省东莞市住房和城乡建设局、东莞市自然资源局、东莞市不动产登记中心等8个部门联合下发《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(下称《通知》),从住宅用地出让、商品房限购、个人住房对外销售税收调节、建立二手房成交指导价等各方面进行调控。

这也是继去年7月和今年2月东莞出台楼市限购、限转让政策以来,东莞再出楼市重磅新政。

《通知》要求,实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式,结合竞保障性住房,研究更多灵活组合的方式, 强化房价地价联动机制。要求非房地产开发企业不得参加住宅用地(含商住用地)竞买,企业联合体参加竞买的,房地产开发企业出资比例不得低于50%。并且,要强化沟底资金来源审查,竞买企业需说明沟底资金来源并承诺为自有资金。

在限购政策上,《通知》进一步收紧,将法拍房纳入限购范围。《通知》明确,企事业单位、社会组织以及自然人通过司法拍卖途径购买东莞市商品住房的,须符合住房限购政策要求。此外,暂停向个体工商户销售商品房。

对新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的要求,对比今年2月东莞市出台的限购政策提出的“在本市落户满半年且在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满半年”,此次《通知》增加了一条:在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满1年。《通知》指出,按上述两种情形孰早原则作为认定条件。

在房地产税收方面,《通知》明确,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。具体为:个人将购买不足5年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的住房对外销售的,免征增值税。

与此同时,东莞市也明确要建立二手房成交指导价制度。《通知》要求,各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架虚高价格房源,不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于东莞市二手住房成交指导价的挂牌价格。

《通知》指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,切实做好“一城一策”调控工作,及时有效解决房地产市场出现的新情况新问题,确保实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

近日,如是金融研究院院长管清友日前接受中国证券报记者专访时表示,未来楼市调控会呈现三个新特点:一是全面化,从新房到二手房,从保障房到学区房,从买房到租房,与房地产相关的监管政策会全面覆盖。二是精准化,各地因城施策,房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等问题都会重点整治,不留死角。三是常态化,房地产调控将会成为常态,很难发生逆转。

管清友预计,预计后续二手房成交参考价或核验价机制会进一步扩围,特别是二手房价格和地价增长过快、一二手房价格严重倒挂的城市有可能跟进。

下为《通知》全文:

关于进一步做好房地产市场调控工作的通知(东建〔2021〕11号)

各有关单位:

为坚决贯彻落实党中央、国务院构建房地产市场健康发展长效机制的决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,切实做好“一城一策”调控工作,及时有效解决房地产市场出现的新情况新问题,确保实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,经市人民政府同意,现就有关事项通知如下:

一、稳控住宅用地出让价格

优化土地竞拍规则。实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式,结合竞保障性住房,研究更多灵活组合的方式, 强化房价地价联动机制。

严格购地主体资格审查。非房地产开发企业不得参加住宅用地(含商住用地)竞买,企业联合体参加竞买的,房地产开发企业出资比例不得低于50%。

强化购地资金来源审查。建立有效的企业购地资金审查制度,竞买企业需说明购地资金来源并承诺为自有资金,相关职能部门可对购地资金来源进行穿透式核查,确保竞买企业购地资金依法合规。

二、强化住房限购措施

本通知发布之日起,企事业单位、社会组织以及自然人通过司法拍卖途径购买本市商品住房的,须符合本市住房限购政策要求。

暂停向个体工商户销售商品住房。本通知发布之日前已签订商品房认购书、房地产买卖居间合同或房地产买卖合同,并且能提供2021年8月1日24:00前支付的购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行、支付宝、微信等转账有效凭证的,可继续完成交易。

新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的,按以下情形孰早原则作为认定条件:1.在本市落户满半年且在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满半年;2.在购房之日前2年内逐月连续缴纳社保满1年。

购房人弄虚作假骗取社保证明购买商品住房的,一经查实,撤销其合同备案,已办理不动产登记的,按规定更正撤销。自撤销合同备案或更正撤销不动产登记之日起5年内禁止在我市购买商品住房。

三、加强房地产金融管理

严格银行业金融机构房地产贷款集中度管理,督导银行业金融机构稳健开展房地产贷款相关业务。健全房地产金融统计指标体系,加强房地产金融监测分析。加强对各种渠道资金违规流入房地产市场的监管力度,严禁房地产开发企业、中介机构、互联网金融机构、小额贷款公司等违规提供首付贷等购房融资产品或服务。严格执行差别化住房信贷政策,优先支持居民家庭首套刚需自购房需求。严格审核购房人首付资金来源,从严查处消费及经营用途贷款违规流入房地产领域的行为。

四、加强房地产税收监管和调节力度

加强房地产联动监管和税收监管。对本通知发布之日起交易转让(以网签时间为准)的住房,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。具体为:个人将购买不足5年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买5年以上(含5年)的住房对外销售的,免征增值税。本通知发布之日前未完成房地产买卖合同网签,但已签订房地产买卖居间合同或购房协议,并且能提供2021年8月1日24:00前支付的购房定金、部分或全部房款(不含现金支付)的银行、支付宝、微信等转账有效凭证,以及买卖双方共同签订的承诺书的,增值税征免年限按原政策执行,但应当在2021年9月30日前(含9月30日)办理合同网签及完税手续。

五、建立二手房成交指导价制度

在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上,加快建立二手住房成交指导价发布机制,进一步加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险。要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架虚高价格房源,不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于本市二手住房成交指导价的挂牌价格。

六、加强商品住房销售监管

加强商品住房预售监管及交易过程管理。建立购房意向登记系统,将商品住房认购环节纳入监管范围。对意向购房人数超出上市房源套数一定比例的楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房等制度,优先保障无房居民家庭购房需求。对意向购房人数超出上市房源套数比例较高的热点楼盘,住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。相关实施细则另行制定。

七、持续规范房地产市场秩序

严厉打击房地产开发企业和中介机构违法违规行为。严肃查处无证销售、捂盘惜售、不明码标价、价格欺诈、套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房、收“茶水费”、虚假广告、捆绑销售、利用不公平格式条款侵害消费者权益、挪用交易监管资金、发布虚假房源及价格信息、协助购房人非法规避房屋交易税费等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。

严格实行房地产经纪机构备案制度,落实经纪人员执业资格制度,强化经纪人员实名制管理。推动房地产企业和从业人员诚信经营,将房地产开发企业、中介机构、住房租赁企业以及相关个人的违法违规信息纳入全国信用信息共享平台,对严重失信企业及其法定代表人、个人纳入黑名单管理。

充分发挥职能部门作用,整合资源力量,加强协同配合,提高综合整治能力。加大房地产相关行业组织的协调力度,实施行业联动管理,发挥行业组织协同治理作用。

八、完善住房保障体系建设

加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。推进住房保障工作创新,建立覆盖住房收入“双困”家庭、新市民、青年人及各类人才的住房保障体系,进一步加强对公共服务行业及重点发展产业的住房保障力度。

灵活运用实物保障和货币补贴等方式,有效扩大公租房保障能力。支持住房资源短缺的镇街(园区)按需筹建公租房项目,推动实现职住平衡。加大公租房货币化改革力度,逐步将公共服务行业从业人员纳入货币补贴范围,探索加大对承租市属住房租赁企业房源保障对象的补贴力度。

认真贯彻落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》,完善保障性租赁住房基础制度建设,落实做好国家支持保障性租赁住房建设城市、省保障性租赁住房试点城市工作。科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标,由政府给予土地、财税、金融等政策支持,引导多主体投资、多渠道供给。坚持小户型、低租金,注重实现职住平衡,尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难。

完善共有产权住房相关制度,合理制定共有产权住房发展计划,因地制宜探索符合东莞实际的共有产权住房的发展路径。

本通知自发布之日起施行。此前相关政策措施与本通知不一致的,以本通知为准。

东莞市住房和城乡建设局         东莞市自然资源局

东莞市不动产登记中心         东莞市市场监督管理局

东莞市金融工作局         国家税务总局东莞市税务局

中国人民银行东莞市中心支行  中国银行保险监督管理委员会

东莞监管分局

2021年8月2日

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