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严监管下部分房企拿地意愿降低

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在涉房融资不断收紧背景下,房企拿地总体趋于谨慎。

中指院数据显示,2021年1-7月,TOP100企业拿地总额为18057亿元,同比下降3%。

“三道红线、供地两集中、拿地销售比不能超40%等政策促使房企量入为出,审慎拿地。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示。

今年前7月,不仅部分资金链压力较大的企业拿地力度明显降低,甚至还有房企“割肉”退地。7月21日,宋都股份不惜损失5000万元保证金,也要退掉其在5月5日杭州首次集中供地取得的一宗宅地,在行业内引发了热议。

多位房产机构分析师认为,地块楼面单价较高、项目难以在短时间内获得足够利润,应是项目合作方爽约及宋都股份退地的主因之一。

此前,财联社记者曾报道,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%,这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。

据平安证券研究报告,2021年上半年50强房企中有3成拿地销售比超过了40%,基本都是绿档或黄档房企,这些房企下半年将不得不缩小拿地规模。

亿翰智库数据显示,2021年上半年拿地销售比超过40%的房企包括越秀地产、招商蛇口、华润置地、保利发展等。

“投销比不足40%的多数是资金压力较大的红档、橙档房企,这部分房企很难通过加大拿地金额去承接这部分压缩的量。”平安证券研报指出,前50强房企拿地金额超过40%的部分,估算权益口径大约930亿,以下半年600-930亿缩量拿地金额估计,或将拖累2021年全年的拿地增速5-7个百分点。

“短期内,为满足监管要求、落实规模效应和风险三平衡的战略目标,部分企业或将继续调整投资节奏,以销定产,产销平衡。”刘水表示,不过中长期来看,为实现企业可持续发展,房企仍需维持适当投资力度,部分拥有资金优势和业绩增长诉求的企业或将维持较高拿地力度。

亿翰智库分析师于小雨认为,基于核心城市的严格管控,地价相对较高,房企一味在核心城市拿地难达成此要求,投资布局或将调整,普通二线及三四线城市或迎来相应利好。

7月,受土地供应规模下降的影响,全国土地成交量同比及环比也随之下行。

中指院数据显示,1-7月全国300城成交各类用地10.3亿平米,同比下降12.5个百分点;其中,住宅用地累计成交4.6亿平米,成交同比下降18.4%。7月单月,300城共成交各类用地1.1亿平米,同比下降46.9%,下降幅度明显。

“7月一二线城市处于集中供地的空档期,三四线城市虽未实行集中供地举措,但供应规模依旧下降。”于小雨表示。

不过,8月将迎来又一轮供地高峰。除厦门、长春已完成第二轮集中供地外,截至目前,无锡、深圳、沈阳、天津、青岛、济南、杭州等多个城市公告第二批集中供地信息,预计在8月集中进行土地出让,届时土地供应量以及成交量将有明显上行。

“对于房企而言,城市投资风险显著加大,容错率越来越低。不同区域和层级城市的城镇化结构性发展机遇,乃至城市内部不同板块发展机遇,都将进一步考验企业的决策。”刘水如是说。

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