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房企联手拿地隐患浮出水面

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8月10日晚间,宋都基业投资股份有限公司(简称“宋都股份”,600077.SH)回复上海证券交易所监管工作函,其中称此前的“退地”行为主要归因于合作方祥生、宝龙的单方面违约行为。

7月20日,浙系房企宋都股份曾公告称,将放弃于今年5月竞得的一宗杭州运河新城土地使用权。这一退地决定让宋都股份损失5000万的保证金,占其2020年归母净利润(3.52亿元)的14.2%。

宋都股份要退掉的这块地,是其在今年5月7日,即杭州首轮集中供地首日,以“17.83亿元上限价+21%自持比例”的苛刻条件竞得的。在首轮集中供地中,杭州是房企竞争最激烈的地方,也是盈利空间最小的城市之一。

宋都股份称,5月7日竞得这宗杭政储出【2021】8号地块土地使用权后,随即与祥生控股集团浙北区域公司达成合作意向,双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式,即双方各50%股权联合操盘开发。当晚,祥生相关人员至公司现场洽谈合作事宜,2021年5月12日晚,双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报,合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。2021年5月13日,祥生方突然电话通知公司相关人员,单方面表示不再参与本次合作。

此外,宋都股份的公司全资子公司杭州长慧企业管理有限公司在5月8日竞得了12号天目医药港地块,宋都称,原本浙江宝龙锦城公司主动接洽,希望就天目医药港地块进行合作开发,双方还签订了《天目医药港ZX11-G-15地块合作备忘录》,其中约定股权比例为各自持股50%,“如一方违反上述约定,违约方应支付守约方2000万元违约金”。

然而,浙江宝龙以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议,且拒收了杭州长慧寄出的《关于推进天目医药港ZX11-G-15地块合作的工作联系函》。

根据企查查,浙江宝龙锦城公司为一家合资公司,股东分别为浙江宝龙星汇企业管理有限公司和浙江新硕置业有限公司,持股比例未公开,浙江宝龙星汇的大股东就是许健康实控的上海宝龙实业发展(集团)有限公司。

7月20日公告退地时,宋都就曾对外放出消息称退地是因宝龙单方面违约。而当时宝龙回应说和退地事件无关,与宋都股份接触的地块并非是退地地块。

在回复上交所监管函时,宋都解释称,退地其实和祥生、宝龙不履行合作都有关系。因为原本公司整体获取土地权益金额为32.48亿元,符合预期,但由于上述两家公司的行为违反诚实信用的原则,单方面突然违约,给宋都短期内的资金安排带来巨大压力。

最终,在综合考虑一系列问题后,出于审慎决策、保证公司整体现金流安全的目标,宋都股份决定放弃竞得的8号地块土地使用权,保持最终获取土地的权益总额为28.01亿元,符合25亿元-35亿元的预期区间额度。

对于宋都的说法,宝龙方面表示,浙江宝龙锦城和宋都慧此前有意向合作的是天目医药港地块,并非退地的8号运河新城地块,因此退地地块与宝龙无任何关系,双方确实签订过《合作备忘录》,但由于最终未能达成一致意见,并没有签订正式合作协议。

对于祥生、宝龙变卦,宋都正在寻求法律途径解决问题。宋都称,已委托上海锦天城(杭州)律师事务所向祥生方寄送《律师函》,要求祥生方承担缔约过失责任,并积极妥善处理赔偿事宜。此外,已于7月26日委托杭州长慧律所正式向杭州市拱墅区人民法院提交了《起诉状》,其中包括了诉讼请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元,并承担各项诉讼费用,案件已被受理。

宋都杭州退地是今年全国热点城市实行土地供应“两集中”后首例房企违约退地事件,也是近年来罕见的合作房企之间变卦翻脸、诉诸法庭的事件。

由于杭州首轮集中供地竞拍场面过于火爆,微利或者亏损,是房企测算下来的普遍现象。

比如宋都退掉的杭州运河新城地块,最终楼面价20962元/平方米,溢价率29.86%,自持21%;同时政府设置了最高售价限价为29500元/平方米,其中包含精装标准3000元/平方米。算上自持、精装等因素,开发这块地几乎没有盈利空间。

滨江集团董事长戚金兴曾坦率地对外称:“公司最近在杭州集中土地出让中,共获取了5块土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强, 融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。”如果不具备像“杭州一哥”滨江一般在杭州的影响力,利润的账根本算不过来。

此前,房地产行业普遍认为,大规模集中供地对房企前期资金筹集调配能力提出重大挑战,中小房企必然需要抱团取暖,更加积极达成合作,但此次宋都退地事件或将重挫中小房企合作信心。即使拿地成功,在后续的项目开发上也可能存在一定的问题 ,合作各方可能就项目存在较大争议,内部管理、审批等各方面都需要磨合,也会一定程度影响项目的推进。

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