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五天内三城集中供地“刹车”

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华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李未来 见习记者 撒元明 北京报道

继深圳8月6日第二轮集中供地中止后,天津、青岛的第二批集中供地也陆续在8月10日、11日宣布中止或延期。其中天津修改了第二次土拍的相应规则,降低了最高限价,溢价率也控制在15%以内。青岛第二批集中供地中止,而同时,惠州也叫停了部分地块的土拍进程。

58安居客房产研究院分院院长张波认为土拍的延期或中止,更大程度是对土拍政策进行调整和完善,强调更细致深化房地联动调控机制,即地价本身和房价之间的传导性,给房企留出合理利润空间,同时保障项目品质。

天津大幅削低溢价率上限

8月10日,天津市规划和自然资源局发布消息,第二批集中出让的61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的公告时间延长至2021年8月31日,挂牌起始时间统一调整为2021年9月1日9:00起,挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日。此前的挂牌开始至截止时间为8月11日至8月20日,本次延期了20天。

天津本次延期公告对61宗建设用地的最高限价作出了调整,大部分用地的最高限价出现下跌。根据中指研究院统计的数据,天津第二批集中出让土地的溢价率控制在15%以内,而没修改规则之前设置的溢价率最高达到50%。据《华夏时报》记者了解,天津首次集中供地最高溢价率达到48.76%。本次土拍规则修改之后,单宗住宅用地达到最高限价后,采用摇号方式确定竞得人,摇号的具体时间和操作程序另行通知。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,天津延长供地时间与此前深圳中止第二轮土地供应有很多相似性。当前土地市场基调依然是稳地价,而非防范地市过冷的风险。基于此,各类土地供应的工作调整,应该是从稳地价的角度进行的。此前部分城市的调控政策也已经提及了对于溢价率的管控。

同时严跃进认为,天津延长供地时间会提高房企购地的门槛。或体现为三方面。第一、房企拿地也会有“限购”一说,比如说非开发类的企业或不能进入到住宅类市场拿地。第二、联合拿地过程中,住宅类房企所占的股权应该超过50%。第三、房企拿地的资金必须符合“投销比小于40%”红线。类似规定也会使得地方政府供地工作需要调整,否则符合拿地条件的企业明显会减少。

“而且竞品质成为新地块重要约束,从此前国务院会议以及住建部的政策表述看,优化调整土地竞拍规则、学习北京模式,成为今年二次集中供地中所需要关注的地方。预计近期各类城市都需要在学习北京模式方面下功夫。而北京模式更主要体现为竞品质的约束条款增加。在竞品质的要求下,房企对于地块研究的要求也明显提高。” 严跃进表示。

8月10日,惠州市公共资源交易中心发布消息,根据委托方惠州市自然资源局《关于中止惠城区马安新群上寮JD10-01、JD10-03地块国有建设用地使用权挂牌出让的函》(惠市自然资函〔2021〕2389号)要求,该地块需要完善房价地价联动措施,现暂时中止上述地块网上挂牌出让,待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让。

在天津延期公告的第二天,也就是8月11日,青岛市自然资源和规划局发布消息,2021年7月30日发布的青自然资规告[2021]5号公告的拍卖活动因故终止,再次实施公开出让时间,以届时公告为准。

而再往前追溯,最开始中止集中供地的城市是深圳。8月6日,深圳土地矿业权出让平台发布公告,原定在8月9日推出的第二批居住用地集中挂牌交易组织工作,22宗居住用地的挂牌出让工作全部被中止出让。

对于短时间内,多个城市二次集中土拍暂停或延期,也有城市叫停部分地块土拍进程的现象,张波认为,一方面在土地出让环节严格控制起拍价和溢价率上限,房企在拿地阶段就可明确知道未来的房价上限,提前考虑利润空间,以便在拿地时更加理性。另一方面,也吸取过往只控房价忽视品质的方式,强化对于住宅品质的监管,对于建筑品质在出让时给予明确要求,在保证房企合理利润的同时,保障住宅品质。

“两集中”城市或都需调整溢价率上限?

根据亿翰智库统计的数据,深圳、天津、青岛2021年首次供地平均溢价率分别达到23%、11%、1%。其中天津、青岛平均溢价率较2020年上涨7%、1%,深圳的平均溢价率较2020年下降1%。天津、深圳2021年首次集中供地的最高溢价率分别为44.76%、44.96%。

在三个城市中,青岛的平均溢价率较低,若说前两个城市调整溢价率,稳地价是调控目标,那么青岛为何土拍也叫了“暂停”?

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,二次土拍宗旨并不因为溢价率低就可以,而是整个土地的供应规则都在进行调整,调整背后的逻辑是优化土地供应规则,实施稳地价机制。第一批供地的规模确实比去年同期上半年有所增加。但是楼面地价还在继续上涨,溢价率低并不代表楼面地价就低,如果扣除净配建的话,可能地价比综合的可售楼面地价还是要高的。

李宇嘉说:“青岛第一轮供地出了一宗地王,扣除配建部分,出现了地王。这是停止的根本原因。停止以后,各个地方按照国家的要求重新制定土地出让模式之后才能进行土地的二次出让。”

严跃进分析,青岛肯定不是简单的以打压地价为主,青岛的土地市场表现还是偏弱的,但还是有双集中供地,不能简单的从土地市场的行情来看。而且背后的改革包括建立房价地价联动机制,青岛的地价比较便宜,热度不高,但是也要想到未来房价预期以及竞品质问题,所以不能完全从土地市场行情来看这次政策。按照周期来讲,最近几年的购房需求没有释放,比较弱,后续土地市场是完全可以起来的。

7月22日,国务院召开“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”。会上中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出,要高度重视房地产工作中的新情况新问题,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。

亿翰智库认为,集中供地的初衷仍然在于“稳地价”和“稳预期”,而部分城市首次集中供地的火爆则与中央实现“三稳”政策目标相悖,因此几个城市纷纷推迟第二次集中供地,为政策打补丁,在保证土地能够顺利出售的情况下,避免土地市场出现过热的局面,实现地价的基本稳定,以落实“房住不炒”。

严跃进认为,各地溢价率的上限将有调整,两集中供地城市预计都会调整溢价率的上限,进一步促进第二轮拍地过程中地价的稳定。

张波则认为,从各地中止土拍来看,更大程度是对土拍政策进行调整和完善,不只从单一限地价上做文章,强调更细致深化房地联动调控机制,即地价本身和房价之间的传导性,给房企留出合理利润空间,保障项目品质。通过建立房地联动机制,强化购地企业资格审查,保障房地产市场健康发展。

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