中梁控股优组织、控编制、提人效

本报记者  李贝贝  上海报道

2021年上半年，中梁控股集团有限公司（02772.HK，以下简称“中梁”）实现合同销售人民币950亿元，按年增长40%，已完成2021年销售目标1,800亿元的53%，稳居全国20强。

在8月25日上午举行的2021年中期业绩说明会上，中梁控股董事长及执行董事杨剑表示，“我们对完成本年度人民币1800亿的合约销售目标充满信心”。下半年，中梁将坚持既定的战略，包括坚持全国化布局，拓展多元化拿地，积极减杠杆、稳债务，优结构、降成本，持续优化组织结构、深入提升产品力等，“将继续保持务实、稳健的发展策略，继续稳居行业前20强”。

债务结构持续优化

8月24日晚间，中梁发布未经审核的半年业绩报告。半年报显示，集团（连同其合营联营公司）上半年实现合约销售金额950亿元，同比增长40%，完成全年销售目标（1800亿元）的53%。

“中梁一直坚持全国布局，深耕城市圈。”在8月25日上午举办的业绩沟通会上，中梁控股执行董事及联席总裁何剑介绍说，中梁上半年的销售来自140多个城市的300余个项目。从业绩集中度来看，超过20个城市的销售排名位于行业前十，TOP20城市的销售金额占全集团合约销售总额的50%；从城市贡献度来看，主要分布于经济基础及发展较好的长三角和中西部区域，分别占比58%、22%。其余城市业绩分布较为平均。

依托中梁精准的投资定位和高效的运营执行力，中梁上半年平均去化率达70%，回款率85%，销售均价为每平米约12600元，较去年平均销售均价每平米12500元略有提升，营运现金流为正值。上半年，中梁实现收入329亿元，同比增长39%，股东应占核心净利润15.0亿元，增长15%；毛利率为20.8%，与去年全年水平相当（21%）。

土地投资方面，中梁上半年买地全口径总金额为408亿元，其中二三线占比为89%，集中供地只占19%，拿地金额不超过销售占比的40%。游思嘉在半年业绩会上指出，“全年来看，拿地销售比例会比40%更低一点，大概在30-35%之间”。另外，按经济区而言，长三角占土地投资总额的51%；其次为中西部占比18%；海峡西岸占比12%；环渤海占比10%；而珠三角占比9%。按土地投资金额计算，位列靠前省份分别为浙江、江苏、安徽及山东。同期，公司战略性新进入长春、厦门及西宁。

值得一提的是，据何剑透露，中梁上半年积极应对区域经济与政策变化，板块轮动趋势，集团坚持稳健的投资布局策略，其中获取项目以中小型规模为主，总地 价5亿以下占比58%，总建面20万平米以下占比88%，有效的分散了投资风险。

据半年报，截至2021年6月30日，本集团连同其合营联营公司的总土地储备约为6,580万平方米（含已售的建筑面积），覆盖全国五大经济区155个城市，土储规模稳步增厚，为未来销售增长确保充足的可售货值供应。游思嘉认为，土储与可售货值充裕，支持中梁长远稳步发展。

规模增长、土储充裕的同时，上半年中梁响应政府对房地产的调控主调，严守纪律积极控杠杆，总有息债务和净负债率处于行业较低的水准：截至2021年6月30日，集团的总有息负债约546亿，净负债率约为56%，融资成本约8.3%。同时，加权平均融资成本降至8.3%，非受限现金短债比为1.2倍，2个数据较去年年底均有所优化，处“黄档”之列。

持续优化的债务结构、均衡向上的稳健发展助推中梁获得行业领先的信用评级。今年3月及5月，两家国际评级机构穆迪与惠誉分别上调中梁控股信贷评级展望由B1（稳定）至B1（正面）及由B +（稳定）至B +（正面）。

继续保持谨慎拿地策略

中期业绩说明会上，中梁控股董事长兼执行董事杨剑对“下半场”充满信心。

“我们对完成本年度人民币1,800亿的合约销售目标充满信心。”杨剑解释说，尽管今年以来严控严苛，行业发展危中有机，未来国家政策更大幅度倾向都市圈区域，圈内具潜力城市将出现结构性机会。长期来看，中国政府力求“稳房价、稳地价、稳预期”的政策定调已逐渐明朗，确保房地产市场的平稳健康发展。而中梁控股审时度势，紧跟政策导向，始终贯彻既定的战略，维持稳健经营。

游思嘉补充说，“今年（上半年）的交付还是顺利。我们下半年继续有其他比较好的这个收入，所以今年下半年还有明年，确认收入的增长还是有比较良好的保证。”其称，中梁布局的重点城市表现较好，项目销售情况也较为可观，达到预期。下半年供货充足、均衡分布，且地域分散，因此有信心完成全年销售目标。“下半年从规律来说是房地产重点营销周期，我们将紧跟市场节奏，按计划推货，稳定经营。”

不仅如此，游思嘉预计全年下半年的毛利率水平也应该会维持稳定。其同时强调，作为“黄档”房企，中梁也是少数在一年之内即可以“降档”的企业：“未来我们可以在三条红线下的整体财务管理方面继续优化，保持稳健。”游思嘉直言“公司还有进一步降杠杆的空间”，今年下半年和明年准备好继续延续国家降杠杆的政策。

面对充满挑战的下半年房地产市场，杨剑指出，中梁控股将坚持既定的战略，包括坚持全国化布局，拓展多元化拿地，积极减杠杆、稳债务，优结构、降成本，持续优化组织结构、深入提升产品力等，“将继续保持务实、稳健的发展策略，继续稳居行业前20强”。

据何剑介绍，具体而言，在投资方面，中梁将紧跟政策导向，深耕都市圈，保障未来持续稳健经营。

例如，在基本完成全国化布局的基础上，中梁的整体投资方向从“扩张”转向“深耕”，将持续深度研究各地政策、投资及销售环境，在既有布局下选择市场基础好的区域长期深耕；重点城市宅地供应“两集中”致获地竞争白热化，中梁的投资布局就会关注二线等能级较高城市、关注都市圈内的三线城市，保证安全与利润。

同时，中梁也将精准控制投资节奏，投资拿地不完全铆定竞争较为激烈的上半年，留有部分资金到下半年窗口期，并积极推进获地方式多元化，下半年将持续打开多元获地渠道，如产城、商业、并购等，以此分散集中供地带来的竞争压力。此外，中梁也会全面提升与行业头部房企、地方龙头企业的合作，强强联合，取长补短，优势互补。

基于上述投资策略，对于《华夏时报》记者提出的土地两集中的影响，何剑回应称，中梁对于集中供地依赖度不是特别高，大约会占整体投资的20%左右，公司不会购入区域竞争较高的项目，“这不符合中梁的投资理念”。其称，上半年，在不少可投资的二三线城市，中梁遵守严格的土地收购流程和标准，因此并无购入竞争激烈成本过高的土地，“不符合我们的投资标准”。

其称，未来中梁投资会坚持多元化拿地，可以分散集中供地带来的压力。比如，今年上半年，公司加大力度拓资多元化买地，透过产城、商业等增加优质土储，多元化买地占约25%，未来随着各大区深耕，勾地产城并比例有望进一步提升。

稳团队、优组织、控编制、提人效

值得一提的是，在业绩沟通会上，管理层也就近期地产公司裁员进行了相关回复。

在优化人员和组织架构方面，管理层透露，今年中梁调整幅度不大，组织架构整体稳定。但对内部人员提出了更高要求，控编制、优结构双管齐下，以此提升人效，实现员工收入的增长。

一方面，控编制，减少外部招聘。但管理层解释说，“控编”并不意味着员工优化，而是充分挖掘内部人才资源，充分给内部人员机会。控编制的核心是人才的精细化管理，为了适应和匹配当前企业发展规模和现状。

控编过程中，中梁同步推出了内部“涌动计划”，就是让人才在组织内部流动起来。据悉，在发掘内部机会中，今年上半年中梁一直在做好后备干部的储备和内部竞聘，包括了运营、工程、成本、设计等各条线。充分的梯队建设是能够防止因市场变化带来的人才断档。

《华夏时报》记者注意到，在精细化管理，明确职责权限之下，中梁始终强调内部员工的稳定性。事实上，上半年中梁骨干加薪比例接近11%，远超同期行业其他企业。而2021年中梁整体薪酬包也增长了3.4%。中梁一直坚持，“符合中梁价值观、志同道合的人，愿意长远发展的，公司会给予足够的激励”。