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两大主营业务下跌拉低整体毛利率

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华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 上海报道

主动调整发展策略、宣布“二次创业”的彩生活服务集团有限公司(01778.HK,以下简称“彩生活”),今年上半年业绩小幅回升。但受业务调整及疫情影响,增值服务和工程服务两大主营业务跌幅明显。业绩沟通会上,彩生活董事会主席兼执行董事潘军表示,经过一年半的调整,彩生活“将重新回到增长的轨道”。其称,目前公司的工作重心重新回到基础物业服务方面,今年下半年及明年上半年将会进行相应的第三方业务拓展。

整体毛利率下降

彩生活于8月26日上午发布的未经审核半年度业绩显示,截至2021年6月30日,规模方面,公司合约管理总建筑面积为5.65亿平方米,与去年持平。同期,约98.5%的管理面积来自独立第三方开发商或业委会的委聘。

上半年,彩生活录得收入17.92亿元,较2020年同期相比略有增长;净利润为人民币2.53亿元,同比增长2.9%;归属于股东的净利润为2.50亿元,同比增长5.8%。同期,公司整体毛利率为32.6%,较去年同期下降0.1个百分点。其中,物业管理服务的毛利率在上半年增长1个百分点,毛利率达到27.8%。

据彩生活执行董事陈新禹介绍,这是因为,过去一段时间,彩生活“放弃了效率差的项目,同时拓展了单价较高,收益较高的新项目”。彩生活CFO杨澜指出,公司整体毛利率“属于较高良好的水平”,未来也会得以维持。

同期,物业管理服务、增值服务和工程服务三大主营业务中,物业管理服务仍为最主要的收入来源,该部分业务上半年收入为16.73亿元,同比增长13.4%,占主营收入的90%。

不过,同期工程服务和增值服务没能收获理想成绩。其中,公司增值服务收入为1.452亿元,较上年同期下降4.4%;工程服务收入0.34亿元,同比下降49.3%。杨澜解释说,工程服务及增值服务的营收同期对比下降,主要是受到业务调整和疫情的影响。杨澜表示,未来随着对旧项目的调整结束、及新项目的并入,公司收入会逐步增加。

中报显示,上半年,彩生活继续对债务、现金流进行优化,并取得一定效果。例如,公司经营性现金流较去年同期大幅上升,超过140%,达到5.39亿元。同时现金余额与去年年底相比增长了8.2%,达到28.26亿元。《华夏时报》记者从彩生活方面了解到,公司在2021年7月已经偿还1.31亿美元的公司债,债务总额下降到今年最低水平。

强调差异化竞争

公开资料显示,近年,不少房企分拆旗下物业板块独立上市,物管行业马太效应凸显,也令曾经的“物业第一股”彩生活倍感压力。2020年,为应对低估值困境,彩生活启动“变革年”,精简管理架构、调整业务发展战略,回归线下。在去年8月中旬举办的2020年中期业绩会上,彩生活董事会主席潘军曾经承诺,“公司计划再用一年的努力,让集团重新回到高增长阶段”。

时隔一年,在2021年中期业绩沟通会上,潘军强调,“经过前面一阶段的调整,未来将重新回到增长的轨道”。其介绍说,在全国布局已经完成的基础上,彩生活也进行了一些深度的业务梳理及基础服务工作的夯实,进行了管理架构的调整和技术系统的优化,令工作重心重新回到基础物业服务方面,也实现了服务深度、服务质量、服务效益方面的增长。

“经过一年半的调整,我们认为彩生活已经完成了基础平台的优化,到今年下半年、明年上半年,彩生活就会进行相应的第三方全委业务的拓展,重新回到增长轨道,实现增收、增量提速,最终实现有质量的增长。”潘军表示。

在潘军看来,目前一线城市住宅建设开发已趋于饱和,二、三、四线城市的社区服务业仍然处于高度分散的阶段,这对于擅长低成本竞争和独立第三方拓展优势的彩生活而言是一片广阔的“蓝海”。其介绍说,彩生活现已明确了品质增长、规模增长、服务增长这三条增长路径。未来公司将挖掘已有项目的增收潜力,进行差异化竞争,突破规模增长的瓶颈,加强对增值服务的探索等。

彩生活董事会副主席吴庆斌补充说,彩生活“持续在做的是两个增长”:内含增长和外延增长。按照吴庆斌的解释,在“内含增长”方面,去年下半年以来,彩生活主动优化了一些低效的、收益差的项目业务:“从报表反映出来是今年半年报的现金流情况、资产负债情况变好,尤其公司经营性现金流大幅提升,增长比率最高,令增长变得健康。”

“外延增长”方面,吴庆斌判断物管行业的集中度在增强,因此彩生活将聚焦民生服务等优势赛道,以实现具有差异化的竞争能力。吴庆斌乐观预计:“从这个出发点,我们的增长会很快,增长的速度每年50%-60%的复合增长都不是问题。”

当然,这样的增长方式依然会有“阵痛”。例如,在增值服务领域,潘军坦言,“服务这一块在未来一两年之内还要补几个亿,然后才能把服务做大做起来,这个过程客户可能会流失,目前这条路还有一段距离要走,还是很困难。”

值得一提的是,今年7月底,花样年及彩生活宣布考虑分拆物管及商业营运服务业务单独上市。按照双方的联合公告,若分拆顺利推进的话,潘军或将迎来自己所缔造的第三个上市平台,物业“双子”布局将形成。而此举也被外界部分解读为,在彩生活的估值无法达到公司预期的背景下,花样年另辟路径,押注估值相对较高的商管。商管单独分拆,有利于更专业化地管理及提升竞争力。

对此,潘军表示,若联交所有相应的原则规定、若彩生活、花样年有任何实质性进展将会以公告方式通知投资者,目前“没有更多可分享的”。

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