新城控股开启新赛道、新征程

得益于“住宅+商业”的双轮驱动战略，新城控股（601155.SH）率先切入了稳健发展赛道。

近日，新城控股发布2021年半年度报告。数据显示，无论是从营业收入还是净利润来看，新城控股都维持了稳健的增长态势。

同时，历经28年的发展，新城控股“住宅+商业”的双轮驱动战略不断升级。2021年上半年，新城控股商业运营总收入39.38亿，同比上涨近73%；新开业5座吾悦广场，截至6月底，吾悦广场已开业面积达950.67万方，同比增长62.06%。

华泰研究研报指出，竣工提速拓展稳健，商业收入增长，销售稳健，土储库存充沛，维持新城控股“买入”评级。

秉着“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五大战略理念，新城控股希望在深耕的区域内做大、做强，关注产品、服务、财务、开发力等多项提升，实现稳健高质量增长。

业绩稳健增长，充沛优质土储

中报数据显示，上半年新城控股实现营业收入791.05亿元，同比增长109.63%；归属于上市公司股东的净利润43.06亿元，同比增长34.40%；扣非归母净利润37.96亿元，同比增长38.19%。

销售方面，2021年上半年，新城控股实现合约销售额1176.64亿元，同比增长20.65%；累计销售面积约1086.96万平方米，同比增长23.87%。

不仅如此，新城控股董事长王晓松还透露称，住宅方面，新城控股下半年可售货值2900亿元，有信心完成全年目标。据悉，截至报告期末，新城控股已售未结转面积达到3485万平方米，锁定未来营收及利润的可结算资源充足。

无论是营业收入、净利润还是销售表现，上半年新城控股的表现都较为突出。

而在业绩保持稳健增长的同时，新城控股的后仓土储也紧跟节奏。上半年，新城控股新增土地储备共61幅，新增总建筑面积1831.61万平米，且拿地平均楼面地价约3419.75元/平方米，成本保持低位。截至2021年6月底，新城控股总土地储备达到1.5亿平米，其中一、二线城市约占总土地储备的37.75%，长三角区域三、四线城市约占总土地储备的29.38%。

基于上半年新城控股业绩的出色表现，天风证券、中国银河、国信证券、平安证券等多家机构也相继发布研报维持对新城控股的“买入”评级。

商业稳扎稳打，运营增收显著

商业作为新城控股双轮驱动战略中的重要一环，上半年表现也丝毫不逊色。

据半年报透露，截至6月底，吾悦广场已开业面积达950.67万平方米，同比增长62.06%；上半年新城控股商业运营总收入39.38亿，同比上涨近73%，平均出租率达97.12％。并且上半年新城控股物业出租及管理毛利率高达70.58%。

在2020年正式迈入百店时代后，2021年，新城控股全年计划新开业吾悦广场30座，到2021年底开业总数达到130座，全年商业运营总收入目标为85亿元。

亿翰智库在分析新城控股商业板块时指出，预计接下来新城控股将继续保持商业运营收入的较快增加。“由于新城控股物业出租管理的毛利润率较高，上半年毛利润率达70.6%，物业出租管理所带来的利润也将逐渐增加，对新城控股整体利润的贡献也将越来越大，上半年物业出租管理的毛利占总体毛利的16.6%，较2020年末增加5.3个百分点，第二增长曲线表现优异。”研报指出。

据悉，截至2021年8月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到177座，进驻全国131个城市。对此，中信证券在近期研报中指出，新城控股商业运营全国化布局基本完成，开业商场数量位居上市公司第一名、行业第二名。

与此同时，申万宏源也曾在研报中表述道，商场作为承载居民生活配套的重要载体，其成功运营能够提供税收和就业，并且是十四五内循环、促消费战略的重要落实环节，也是助力政府实现共同富裕、提升生活质量的好帮手，“新城控股商场板块已经具备先发优势，规模及运营能力也排名行业前列，2021年上半年商业运营总收入39.38亿元，同比增加73%，持续增长，预计21年全年收入超85亿元，同比增加49%，并预计2021-2023年公司商业运营总收入复合增长率超35%。”

财务表现稳健，评级上调

值得关注的是，在“住宅+商业”双轮驱动取得显著成效的同时，新城控股也在不断优化财务状况。

债务方面，中报显示新城控股总资产同比增长6.26%，截至报告期末达到了5714.24亿元，在手现金余额551.54亿元，短期债务270亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比约1.44倍。

“三道红线”方面，截至半年度末期，公司剔除预收账款后的资产负债率为75.45%，净负债率为60.48%，现金短债比1.44。虽然仍保持在“黄档”区间，但“三道红线”指标进一步改善。王晓松表示，新城控股积极响应“三道红线”政策，结合自身实际情况和央行要求，稳步降档，在2023年6月末之前降至绿档。

再看融资结构，上半年新城控股拓宽融资渠道首发绿色债券，2021年6月底，发行一笔3亿美元4.25年期绿色优先票据，最终票面利率为4.625%，账簿峰值认购超8倍。此前2021年2月还曾成功发行一笔4.04亿美元的5.25年期无抵押固定利率债券，票面年息低至4.5%。

另一方面，新城控股对于资产证券化的尝试也在持续进行。据新城控股7月30日发布的公告显示，正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产，在新加坡设立信托基金，再申请向相关投资者发行信托份额，以实现于新加坡证券交易所主板上市。这也将成为新城控股打通商业地产全流程开发的一次探索。

实际上，新城控股不断优化的财务表现也收获了国际及国内机构的肯定。去年12月以来，国际三大评级机构惠誉、穆迪、标普陆续对新城控股的多项评级进行了上调，并且在7月，中诚信国际旗下的中诚信亚太也宣布，将新城控股的境外长期信用评级从BBBg-上调至BBBg，展望稳定，并将其高级无抵押债务评级从BBBg-上调至BBBg。

回望上半年的“中考”成绩，新城控股在“稳中求进、地域深耕、运营优先、科技赋能、风险管控”五大战略指导下，不断实现业绩、土储、商业、财务等方面的突破。放眼未来，新城控股也透露出，将始终坚持“住宅+商业”双轮驱动战略，追求长期高质量、稳健的增长决心。面对下半年的冲刺跑，新城控股充裕且均衡的土储布局，也将有利于分散市场风险，为下半年以及未来的长远发展提供坚实支撑。