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专家:“两条红线”已显效,年尾或有所缓解

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华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 上海报道

2021年初以来,为进一步落实“房住不炒”,多个城市进一步加码楼市调控。据《华夏时报》记者了解,目前多个城市银行房贷额度紧张、放贷迟缓,审批和放款周期已经明显拉长,首套房贷利率及二套房贷利率也被上调。近期有市场消息称,“下半年货币政策将向宽信用转向,推动银行加码信贷投放”。不过,来自克而瑞等研究机构的调研结果显示,截至目前,多地银行尚未加大贷款投放额度。

多地银行“捂紧钱袋子”

8月底,安徽人高力(化名)在省会合肥看中了一套二手房。手头现金不多的高力原本打算支付五成房款,剩余五成采取贷款方式,以减少付款压力。但带看的中介直言目前合肥“根本贷不到款”:“也不是说不给你放贷,就是要等很久,3个月都不一定批下来。”同时,中介还透露,房东急需用钱,如果全款的话“价格还可以谈”。

之后,高力致电徽商银行合肥分行,工作人员证实了中介的说法。担心错失好房的高力最终咬牙凑够了房款。而如中介所说的那样,得知高力可以全款购房,房东也爽快地主动减掉2万元房款。

事实上,这并不是合肥楼市独有的现象。眼下,在许多房地产市场较热的城市,“房贷荒”已成为常态。《华夏时报》记者了解到,今年年初,央行推行房地产贷款集中度管理制度以来,各地银行“捂紧钱袋子”,房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调、资审审核门槛提高等成为普遍现象。

例如,在北京,据央视财经报道,最近北京不少购房者在申请房贷时被告知“贷款额度紧张”,具体放款时间不确定,甚至有人被银行通知“明年再来”;而在上海,8月9日起,实施二手房核验价制度后,上海二手房申请房贷开始参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价,执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准,二手房买主能从银行申请按揭贷款额度明显缩水。有中介表示,原本首套房首付3.5成的客户,按“三价就低”原则,首付就得提高到5-6成。

放款额度紧张的同时,房贷利率也在水涨船高。例如,从7月24日起,上海首套房贷利率即从4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%;苏州的首套首贷利率升至5.9%-6.0%,二套房(贷款未结清)利率多数已破6%;南京的首套房贷利率更达到5.95%,二套房贷利率最高已达6.15%。

来自克而瑞的统计数据显示,在该机构监控的30个重点城市中,半数以上城市新房放贷额度紧张,放款周期较上半年持续拉长,且七成以上城市的房贷利率较上半年均有不同程度上调;二手房贷款方面,调研的23个城市放款周期基本在3-6个月,六成以上城市近乎“停贷”。今年9月,全国首套房平均房贷利率5.46%,已较2020年底上涨23BP,二套房贷款平均利率5.83%,较2020年底上涨29BP。融360大数据研究院公布的数据也显示,进入2021年,已有30个城市的房贷利率较2020年底上涨,并纷纷突破了6%和7%的“关口”。

此外,房贷的资格审核也更加严格,“挑客”现象平常。一名来自合肥德佑地产的中介告诉《华夏时报》记者,比如在合肥,想要成功办理房贷,“需要客户跟房子’双优’才行”。其中,所谓的“优质客户”,一般来说要求征信良好、工作及收入来源稳定、年龄不能偏大等,“要求提供银行流水,有些银行会查首付款来源”。

房贷“两道红线”显强监管威力

“最主要的原因就是房贷的’两条红线’。”58安居客张波告诉《华夏时报》记者。

所谓“两道红线”,2020年12月,中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定,将金融机构分为5档,针对每一档银行,分别设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。其中,第一道红线是“房地产贷款占比”,即大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%等;第二道红线为“个人住房贷款占比”,大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%等。

“通过总量层面对于房地产行业进行全面的融资精准化监管,在有效稳定房地产市场的同时,可以更好保障房贷资金合规性和高效性。”张波认为,尽管房价在一定程度上得到有效控制,但今年部分城市的房地产市场依然有着较高热度,今年1-8月商品房成交总量明显超过去年同期,导致申请房贷的总量亦同步上扬。而叠加“两条红线”政策,不少城市个人住房贷款开始触及上限,贷款申请和发放延迟现象就不断出现。

首都经济贸易大学教授赵秀池向《华夏时报》记者表示,房贷收紧的原因主要是落实“房住不炒”的定位:“通过房贷政策的调整,降低房地产金融风险,从而降低房地产市场的风险。从政府的角度从严(管控)了房贷,对房地产的投机者是一个严厉打击。”

据贝壳研究院报告指出,自年初以来,住户部门新增中长期贷款占比便呈现出波动下行趋势,上半年基本保持在30%以内,7月虽略有回升,但总体低于2020年末46%的阶段性高点,这意味着央行信贷收紧的政策初显成效,居民高杠杆购房情况有所缓解。

根据贝壳研究院的统计,综合各上市银行2021年中报数据,相比去年末,多数超标银行的两项贷款余额占比有所压降。

例如,在房地产贷款余额占比方面,北京银行和招商银行分别下降1.8%和0.9%。在个人住房贷款余额占比方面,第一档中资大型银行中,中国建设银行和中国邮政储蓄银行分别下降1.1%和0.6%;第二档中资中型银行中,北京银行压降1.1%,兴业银行和招商银行也分别下调0.7%和0.6%。“以上银行涉房类贷款下降,一方面反映了银行业高度重视监管合规,另一方面也表现出银行业对高杠杆房企信贷风险的积极防范态度。”贝壳研究院指出。

毋庸置疑,限制加杠杆、上调房贷利率,已成为为房地产市场“降温”的利器。

以上海市场为例。9月6日,上海链家研究院发布的二手房月报数据显示,8月上海二手房成交量出现大幅萎缩,环比下降24%,同比下降40%,为今年以来最大幅度的下跌。同时,成交绝对值为1.8万套,已跌至2019年10月-12月的月均成交水平。此外,成交均价出现明显下降,环比下降8%,同比下降5%。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾解释说,二手房市场量价齐跌的一个重要原因是,“三价就低”影响了首付比例和贷款成数、降低了支付能力,部分购房者下调预算。

近期有市场消息称,“下半年货币政策将向宽信用转向,推动银行加码信贷投放,部分银行已接到窗口指导加大8月末的信贷投放”。但克而瑞的调研结果显示,截至目前,多地银行尚未加大贷款投放额度。

不过,有业内人士预计,随着楼市调控效果的进一步显现,尤其是部分热点城市二手房成交量的下滑,放贷量可能会有所放松。张波认为,预计“房贷荒”趋势还将持续,但随着一二手房成交量不断下滑,四季度申请的难度或会有所降低。

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