房地产行业进入新调整周期：“过冬”、“回归”成关键词

日前，国家统计局发布9月70大中城市房价变动情况数据显示，9月，新建商品住宅价格下跌的城市数量自2015年6月以来首次超过半数，而二手住宅价格下跌的城市数量已接近样本总量的75%。与市场走势一致，房地产开发投资增速也由正转负。

业内人士表示，“过冬”、“回归”或是一段时期内房地产行业关键词。他们认为，虽然决策层日前轮番释放信贷微调信号，但随着房地产税等房地产长效机制的加速落地，房地产市场观望程度将进一步加深，楼市供需结构或将迎来一定程度的调整。

市场迎调整

易居研究院报告显示，根据对国家统计局70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格数据进行算术平均得知，2021年9月，70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为-0.08%，标志着70城新建商品住宅价格自2015年5月以来连续上涨76个月后首次由涨转跌。二手住房方面，自8月下跌以来，持续第二个月下跌，且跌幅较上月扩大0.17个百分点。

房地产销售方面，根据统计局数据显示，1月至9月，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%；比2019年1月至9月增长9.4%，两年平均增长4.6%。9月单月，商品房销售面积同比下降13.2%，其中住宅销售面积同比下降15.8%，连续3个月下降。

上海易居房地产研究院研究员潘竑羽表示，9月住宅价格下跌的城市数量明显开始迅速增多，在市场预期已无突变可能的背景下，楼市进入下跌周期。

根据中国人民银行发布的2021年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，对于四季度房价，12.7%居民预期“下降”，较二季度10.0%的预期比例，上升2.7个百分点。与之相对应的是，居民在消费、储蓄投资意愿方面，倾向于“更多储蓄”的居民占50.8%，比第二季度增加1.4个百分点，连续2个季度提升。

克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，房地产行业经过10余年的迅猛发展后，现阶段行业销售规模基本见顶，市场供需转向结构性矛盾，核心一二线城市困难群体和新市民住房问题依旧突出，多数三四线城市则出现了供应过剩的问题。联系到我国城镇化发展进程减速换挡，叠加人口老龄化问题，房地产市场需求增长明显受限，长期来看行业销售规模或将逐渐步入下降通道。

正是因为上述原因，部分房企为了避免后期因房价调整，购房者心理发生变化，也自发喊话购房者，买房有风险盈亏需自负。

此前深圳热门红盘——深业中城公告称，商品房买卖作为一种市场行为，其不可避免会因市场波动或政策变动而产生市场风险。购房者应当全面考虑购房可能产生的市场风险（比如房价的升跌），由于房价的升跌而造成的盈亏均由买受人自行承担。日光盘宝安玺玥华府表示，请购房人签订认购书、补充协议、买卖合同等资料前，全面考虑购买项目房地产可能存在和产生的风险（比如房价的涨与跌），请慎重考虑后，再进行交易。

房企“稳”字当头

近日，广东省住建厅发布《广东省商品房交易风险提示》指出，房企只签订线下商品房买卖合同且不及时网签备案的即是风险。需要一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险。采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。

除了广东，天津、杭州、湖州、河源、江西宜春等多地也相继发文提示购房风险。其原因则是，近期以来，多家房企纷纷传出负面消息。

同时，受预期和政策调整等多方面因素影响，多个房企资金链面临长时间的修整。这也让穆迪调整了部分房企的评级，包括佳源集团、中南建设、广州富力、阳光城、绿地控股、中国奥园、佳兆业、金轮天地等。

具体来看，穆迪下调新力控股企业家族评级至“Ca”，展望负面；将阳光城公司家族评级由“B1”下调至“B2”；广州富力下调至B3，富力香港下调至Caa1级，前景消极。标普下调中南建设长期发行人评级至“B”级，惠誉将花样年长期外币发行人违约评级由“CCC-”下调至“RD”（限制性违约）。

虽然房企出现违约等问题只是个别现象，房企负债风险总体可控，但也不得不让其他房企更加警钟长鸣，保资金链安全。

“房地产市场在过去多年保持双位数增长，这并非发展常态。新常态下，房地产已回归民生行业。”近日，万科举行的业务交流会上，万科董事会主席郁亮坦言，行业冬天来了，所有企业都会冷。任何时候，安全都比增长更重要，能力都比规模更重要。

的确，受“三条红线”、“两集中”等降杠杆政策影响，房企开启了艰难的降杠杆之路。统计局数据显示，房企到位资金增速已连续4个月同比下降，1-9月国内贷款同比降幅进一步扩大至8.4%。

中国人民银行金融市场司司长邹澜日前在央行第三季度金融统计数据新闻发布会上表示，此前少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。近期，个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑，这种短期过激反应是正常的市场现象。

郁亮表示，去金融化、降杠杆才是房地产行业发展常态。只不过在此前长期利用高杠杆扩张的背景下，房地产行业的这个转变自然伴随着阵痛，行业短期受到冲击，但从长期来看，坚持做好产品、好服务的房地产企业仍然有机会。

四季度房企资金或将有所缓和。中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜日前在2021金融街论坛上表示，近期我国的房地产市场及相关的金融市场出现一点波动，这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

房住不炒长效机制加快试点

10月23日，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

改革思路明确，即国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点地区征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

业内人士表示，目前房地产税已经通过全国人大常委会审议，并授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，预示着房地产税已进入实质性的操作环节，房地产税这只靴子距离最终落地仅是时间问题。其根本目的在于，严格落实“房住不炒”，增加保有环节成本。

“房住不炒”下，增加炒房成本，降低杠杆水平。事实上，不仅是房企需要降杠杆，个人也需要降杠杆。

中国人民银行2021年第三季度金融统计数据显示，今年上半年，我国的宏观杠杆率274.9%，比上年末低4.5个百分点，其中，住户部门的杠杆率分别回落0.4个百分点，达72.1%。

根据《中国金融稳定报告2021》显示，当前我国住户部门债务过快增长已得到有效遏制。从债务增速看，2018年以来我国住户部门债务增速总体呈放缓态势，住户部门债务结构也在不断优化。但从国际情况来看，国际清算银行公布的数据显示，2019年末，所有统计国家的住户部门平均杠杆率为61.6%，发达经济体为73.5%，新兴市场经济体为43.1%。目前我国住户部门杠杆率低于国际平均水平，但高于新兴市场经济体平均水平。

“试点对房地产销售影响有限。”中信建投地产首席分析师竺劲表示，房地产税作为税制改革和房地产长效机制的重要一环，在当前房地产市场调控进一步深入的背景下推出，更具有信号意义。他认为，以房地产税作为特征之一的房地产市场长效机制的建立，将有助于行业优胜劣汰，资源向优质企业进一步集聚。

对于市场影响，竺劲表示，此前银保监会相关负责人透露，我国银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款，市场具备明显的刚需特征。因此，他认为，房地产税改革试点的实施对投机性购房存在明显影响，但过去几年的调控已经在一定程度上降低了投机性购房的比重，整体来看对销售影响有限。

杨科伟认为，此前市场需求及购买力明显透支的三四线城市或面临下调压力。“旅居置业需求或将明显滑坡，尤其是那些生态旅游资源并不丰富的城市，市场或将面临更大的下行压力，成交量价或将持续走低。”

（原标题为：《房地产行业进入新调整周期》）