万科分拆万物云上市，是“恰逢其时”还是“意料之外”？

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺

万物云分拆上市已经成为物业行业一个堪称“狼来了”的话题。但谁也没有想到，这一次“狼真的来了”。

11月5日晚间，万科A发布公告称，拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称万物云）到香港联合交易所上市。

更让人意外的是，一个物业行业此前最具空间想象力的龙头企业忽然落地成为普普通通的“房企分拆物业公司上市”新闻。万科董事会主席郁亮、朱保全过往谈论万物云上市的话题时，主要有两个核心内容：一是万物云的蛋糕需要做到跟其他物业公司不一样，二是上市不是一个必要的动作。

“恰逢其时，合伙奋斗”——这是在万科发布分拆上市公告后，万物云CEO朱保全发布的感悟。在外界来看，万物云分拆上市虽然是意料之中的事，但选择在如今这样一个房地产行业的寒冬上市，却是意料之外。

“非必要”VS“好时机”

早在今年4月底，有消息称，万科在筹备物业管理业务IPO事宜，或筹资20亿美元；万科计划让物业管理子公司最快在年底上市。很快，万物云CEO朱保全就在朋友圈亲自辟谣。万物云也表示，万科物业没有上市计划。

万物云为什么没有上市的需求？朱保全此前的解释是，上市的目的是为了有名，为了融资，是要市场价值、市场地位。“今天做万物云这件事情，与上市本身没有关系。许多物业公司都没有做ABC轮融资，直接IPO了。如果说我今天启动B轮融资和上市有什么区别呢，核心问题是我缺不缺钱？我不上市也可以有名、融资，所以上市不是个必要动作。”

作为一家一贯表现稳健的龙头房企，万科自然并非“缺钱”才分拆物业上市。“万科现金流并不紧张，也不排除万科现在分拆万物云上市的其中一个可能性是提前储备过冬粮食。”一位TOP10物业公司的中层人士告诉记者，当然，万物云目前的业务结构模式已经稳定，能够给投资人一定的预期。走向资本市场后，也有利于透明高效的成长，获得更好的业务发展。

万科A公告截图

选择在不是一个公认的好节点上市又是为什么呢？

万科方面向《每日经济新闻》记者表示，目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。

就资本市场近期的势态看，无论是A股还是H股市场，物业公司的表现已经不如之前。其次，根据万物云的分拆方案，其主要营业范围仍然是一家物业公司，此前大力宣传的科技色彩并不明显，或许万物云的招股书届时可以给到外界惊喜。

“现在确实不是一个传统意义上特别好的上市时机。但万科一直是以稳健著称而非投机性公司，物业PE倍数的变动不是他们关心的要点，他们更看重行业的长期性。从这个角度来看，万物云选择什么时机上市主要是看他自身准备好了没有。”上述TOP10物业公司人士续称。

一位熟悉万物云的知情人士表示，万物云内部对于上市其实一直都有准备，但对于上市的时机一直没有定论。

城市服务商VS物业服务商

站在结果回看来路，万物云的上市也有迹可循。今年8月，阳光城以其持有的阳光智博100%股份战略投资万物云空间科技服务股份有限公司，获取万物云4.8%的股份。

本次交易为资产换股，不涉及现金交易。在最近一年的大规模物业并购中，不涉及现金交易的方式十分鲜见。尤其是，阳光城的三季度报表出现业绩变脸，以及近期出现的债务风波。

另外一个节点是在今年10月底万科业务交流会上，相较过去30多年里的增长策略，朱保全首次谈及万物云的具体发展速度——万科物业控制增速在30%以内，万物梁行增速在30%-60%，万物云城增速要大于60%，但未包括GROW板块和TECH板块。

“如果只是传统意义上的物业管理服务，我觉得多一家上市公司、少一家上市公司并不重要；但如果我们是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。”这是郁亮在今年6月的万科股东大会上对万物云上市的定位。

万物云最近一年及一期主要财务数据（亿元） 数据来源：万科公告

准备递表过关的万物云是否已经成为一个真正的“城市服务商”而非“物业服务商”？

万科2021年半年报显示，万物云上半年实现营业收入103.8亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长33.3%。其中住宅物业服务收入57.1亿元，占比55.0%；商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%；智慧城市服务6.3亿元，占比6.1%；社区生活服务收入5.6亿元，占比5.4%；万物成长收入3.2亿元，占比3.1%。

对比看一下另一家龙头物业公司碧桂园服务，其今年上半年的营收为115.6亿元，同比增长约84.3%。其中物业管理服务收入约51.7亿元，占总收入比例下降至约44.7%；社区增值服务收入约14.0亿元，占比约12.1%；城市服务实现收入约21.0亿元，占比约10.38%；“三供一业”收入约9.2亿元；供热业务收入约为6.6亿元。

单看城市服务板块，碧桂园服务的营收占比显然高过万物云。如果加上商业物业及设施服务营收，万物云这两个板块合计占比达到了36.5%。

这两家龙头物业公司都在大力推进城市服务业务并都设定了不小的目标，碧桂园服务要在2025年将城市服务营收做到200亿元。而万物云提出了一个十分“互联网语言”的目标，未来将聚焦中国100个城市的1000条街道浓度，其中3公里半径的区域浓度要超过25%。

一位龙头物业公司的高管曾告诉《每日经济新闻》记者，在目前物业公司非住宅赛道拓展中，城市服务是最难的。