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深圳二手在售房源突破3万套,过户套数创9年新低

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中原研究中心最新数据显示,10月深圳新房住宅成交占比超八成,出现大幅回升,住宅占比创今年新高;二手在售房源数量上升至30168套,但成交过户套数创9年来新低。

新房住宅成交创今年新高

中原研究中心数据统计,10月,深圳新房住宅成交4712套,环比上升41.0%;成交面积48.6万平,环比上升48.1%。10月共9个住宅项目入市,2个住宅项目开盘售罄,整体开盘去化超5成。其中,一手豪宅共成交326套,环比上升14.8%;成交面积为4.18万平,环比上升7.1%。成交均价为103312元/平,环比下降2.3%。

10月,深圳新房市场共网签5570套商品房,环比上涨19.8%;成交面积为53.82万平,环比上涨26.0%。其中,住宅网签4712套,环比上涨41.0%;豪宅网签326套,环比上涨14.8%;商务公寓网签573套,环比下降37.6%。其中,住宅成交占比84.6%,出现大幅回升,住宅占比创今年新高;商务公寓成交占比则大幅回落,占比10.3%;商办及其他占比5.1%,为今年最低。

从新房去化速度来看,10月,深圳新房住宅存量为227.2万平,环比下降0.5%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为5个月,去化周期小幅回落。10月新房住宅供应下滑,但开盘去化率也下跌,预计11月随着供应的增加,市场存量也将回升。

从成交价格段看,10月,低价段成交占比大幅上升,而中高价段成交占比大幅回落。其中,4-6万成交占比达68.7%,上升28.5%,而6-8万成交占比9.3%,下滑16.9%。

从成交面积段看,仅90-144平面积段成交占比上升,其他各面积段成交占比都有小幅下滑。其中,90-144平成交占比72.9%,上升4.8%,主要为星河天地、联投东方世家花园、云科府、金地峰境瑞府等项目的成交。

对于新房市场,中原研究中心认为,10月市场供应不及预期,多项目推盘延期。预计11月,年底业绩和资金压力下,开发商推盘节奏将加快,热点楼盘也将增多,市场氛围有望提升。

二手房源增多但过户套数创9年新低

二手房成交有个数据很有意思,10月,非深户成交占比下滑22.0%至26.8%;投资占比下滑4.7%至19.6%。

中原研究中心数据显示,10月深圳二手房在售房源数量环比上升2.0%至30168套。但二手住宅过户套数为1605套,环比下滑9.1%。二手住宅成交15.0万平,环比下滑11.2%。10月二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。

从楼龄来看,0-10年的二手房供应量最大,供应占比为31.7%。25年以上的老房源供应占比最小,为7.6%。从成交来看,0-10年的二手住宅最受欢迎,占比为41%。0-10年和25年以上楼龄的住宅成交占比出现上涨,其他楼龄的住宅成交占比出现下降。

从面积段来看,60-90平住宅供应量最大,供应占比环比上升0.3%至42.0%,90-144平住宅及45-60平住宅供应占比持平,其他两个面积段供应占比均出现下滑。60-90平住宅成交占比上升2%至50%,成交占比最大。144平以上住宅成交占比下滑10%至9%,下滑幅度最大。

户型方面,3房户型占比为36.3%,位居第一。本月2房和3房户型供应占比略有上升,其他户型供应占比出现下降。3房户型成交占比环比上升9%至38%,成交占比最大。

值得注意的是,从5月以来,二手住宅客带看指数持续下滑,10月二手住宅客带看指数环比下滑6.6%至55.4,为今年新低。二手住宅议价空间稳定在3.4%。

整体来看,10月深圳二手住宅过户套数环比下滑9%至1605套,为2012年3月以来最低值。二手市场实时成交量继续下滑,但10月份下半个月成交量有回升迹象,预计后期成交量跌幅会有所收窄。

调控空间收窄 政策向刚需倾斜

业内专家认为,政策不断向刚需倾斜,楼市调控空间明显收窄。

10月调控宽松依旧主要表现在人口人才政策上,尤其对于房地产市场持续羸弱的三四线城市,鼓励性政策陆续出台,而一二线城市政策将继续从严,可能倾向刚需出现边际宽松。房地产税的试点已经成为业内共识,购房者对此形成了较为负面的预期,在购房决策中更倾向于保守和谨慎,另外房企信用违约事件频发,暴雷企业不断,购房者对于房企的资金链状况的担忧更甚,对于房企是否能够顺利交楼等抱有严重的负面猜想。

居住权落地深圳,房地产税或在深试点。房地产税正式落地,深圳作为基本面较优,房价较坚挺的城市之一,基本可以锁定一个试点名额。房地产税立法和试点目的不在于调节房价或补充财政收入,从已试点房产税的上海和重庆来看,房产税占地方政府公共预算收入的比例均不足3%,然而这部分收入可能用于保障房、公共租赁住房的建设,促进“居者有其屋”,助力实现共同富裕。

房地产税试点的开展虽尚无具体征收细则,但较房产税征收范围大概率会更广泛,力度也更大,“囤地”开发商、手上持有多套或人均持有面积较大的家庭都将面临高额税赋。短期内,楼房供应得到补充,而楼市将受到冲击,特别是二手房,量价将面临压力。投资需求大幅度消退,刚需观望情绪也将更浓。

中长期看,深圳发展前景好,需求充足,房产价值凸显,但房价上涨速度将放慢,长期投资收益下降,市场将回归到以刚需自住为主导的理性市场。

(原题为《二手在售房源突破3万套,过户套数创9年新低!深圳10月楼市依然冷清!》)

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