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房企年内融资缩减 供应链ABS仍"断供" 四季度融资有望逐步回暖

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受“三线四档”规则等房地产融资政策调控影响,不论是在交易所市场还是在银行间市场,房企公开发债都受限明显。叠加10月份以来,中资房企遭评级机构下调信用评级,在海外发新债困难。同时,受房企青睐的供应链ABS(资产支持证券)已断发近两个半月。

但这一艰难局面似乎迎来了新的变化。11月9日,中国银间市场交易商协会举行房企代表座谈会。这在业内被视为是四季度房企融资环境可能松动的利好信号。

对此,诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向《证券日报》记者称,接下来,房企融资环境或有所放松,但当前资本市场谨慎心理较强,对房企的信用资质较为关注,部分资金较紧张的房企信用受到一定影响,融资仍较难。

债券融资规模紧缩

据贝壳研究院统计,2021年1月-10月房企境内外债券融资累计约7993亿元,较2020年同期下降24%,金额减少2463亿元;境内发债规模约5522亿元,同比下降约13.4%;境外发债折合人民币约2471亿元,同比下降约37.4%。此外,房企境外融资规模占比维持31%左右的低水平。

单从10月单月房企融资情况来看,境内外债券融资共发行31笔,较上月减少31笔,发行规模折合人民币约304亿元,环比减少55.9%,同比减少56.1%。另据中指研究院数据显示,10月份,信用债规模占比35.62%,海外债占比23.09%,信托融资占比41.29%,ABS融资占比0%。

中指研究院企业事业部研究副总监陈星向《证券日报》记者表示,ABS融资10月份仍暂停签发,这说明依然严控表外融资,年内恐怕不会放松。同时,融资额继续大幅下滑,说明行业周期下行和个别房企的风险暴露,引发金融机构对投资行为更为审慎,投资者信心严重不足。虽然监管层连续发声,倡导不可对信贷发放矫枉过正,误伤合理需求,但仍需一段时间才会传导到市场层面。

鉴于此,在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来,经营稳健、信用等级较高的企业将会更容易实现融资。国内发债对房企信用等级要求较高,实力较强、经营稳健的企业对金融机构有吸引力,预计头部经营稳健的民营企业及央企、国企发债融资比较容易。

“国企凭借相对稳健性,融资受影响幅度较小,其中部分企业采取通过资本平台运作,将存量资产出售给相关基金运营,再通过资本化手段退出,以达到降低重资产持有比例,调整负债结构,增强资金流动性,提升企业风险抵御能力的目的。”在同策研究院看来,这种模式下,房地产项目以出售股权替代债务融资,控制杠杆水平同时降低融资成本,在“三道红线”等政策的长效机制调控下,或成为未来发展的趋势之一。但值得注意的是,地产基金模式也有一定风险,十分考验企业的运营和投融资能力。

融资环境或逐步放松

自人民银行、银保监会于9月底召开房地产金融工作座谈会以来,金融监管部门多次释放房地产金融政策信号,引导房企融资环境逐步“解冻”。

11月9日,中国银间市场交易商协会举行房企代表座谈会。据悉,部分参会房企有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。有消息称,招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

在贝壳研究院来看,近期央行多次针对房地产行业表态,释放一定的友好性。但在房企直接融资方面,由于行业整体处于高位回调阶段,融资需要投资人信心提振后,融资环境才能得到实质性改善,目前看尚需时日。

“房企融资可能会适度放松,但也不会出现明显放松的情况。”梁楠向《证券日报》记者称,受风险偏好影响,信用资质较好、运营稳健、流动性充足的房企更受资本市场青睐,融资难度相对低。刘水也认为,房企融资环境会边际改善,但力度有限,难以出现房企融资集中性爆发的情况。

“融资大面积放松的可能性不大,依然会在贷款集中度管理和‘三线四档’的政策框架下执行,但过度收紧的金融环境预计将有所改善。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,同时,也需要看到稳健型房企在此过程中受益可能更多,对已经暴露出风险的房企需要通过改善经营、加速销售回款等方式改善自身状况从而获得更多信心和支持。

“房企到期债务已从千亿元规模回落,偿债压力较三季度有所缓解,但新增发债规模不足到期债务规模二分之一,房企融资压力仍保持紧张。”贝壳研究院表示,临近年末,房企配债余额受政策限制,剩余额度有限,短期看销售回款依然是开发商最有效、最可控的方式。

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