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房企信用债发行提速 彰显地产精细化的融资变革

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

据报道,近期房企信用债券发行提速。截至11月21日,本月房企计划发债规模已达296.70亿元,明显超过10月份房企境内发债总额,也超过了去年同期的债券融资规模,这被看作是房企融资环境实质性好转的信号。今年以来,受“三线四档”“贷款集中度”,资金回归实体经济,遏制房地产金融化、泡沫化势头等金融宏观审慎管理的影响,房企各方融资渠道全面收紧。

截止到今年10月份,房企到位资金连续4个月负增长,而且呈现出“两头挤压”的运行态势。首先,受调控紧缩、购房预期降低的冲击,占房企资金来源54%的内源资金(即定金和按揭贷款),今年以来连续5个月下降;其次看外源融资,受上述金融审慎管理的影响,再加上近期部分开发商债务违约、信用风险显现等,无论是各项贷款,还是债券融资,都出现了明显的下降。

于是,部分处于“三道红线”绿档或降档的企业也出现了违约的情况,其中包括几家处于规模排行榜前面的企业。再加上,我国坚定地推进长效机制建设,去除房地产依赖、控制杠杆率,投资者据此认为其此前可能高估了房企的信用,因此房企美元债价格明显调整,并出现了少部分高杠杆、经营不稳健的企业信用风险传染,国际评级机构也密集下调房地产企业的信用评级。这就导致全市场对房地产企业信用风险的预期升高,开发商融资环境日趋逼仄,甚至出现抽贷、到期贷款不续贷的现象。

对这些出现问题或未来可能出现问题的企业,自救是其唯一出路,也是获得后续发展机会的前提,包括获得全市场和金融机构的信任和信心。因此,干预和纠偏在金融层面是很慎重的。对债务违约事件,金融管理层已经明确,仅仅局限在少数违规加杠杆或盲目多元化经营的企业。于是,我们看到,金融结构性纾困的是机构投资者密集、风险识别度比较高的银行间信用债。

11月10-21日,据克而瑞研究中心不完全统计,有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资,全部是经营稳健、信用等级较高的国企央企、坚持主业的龙头民企和地方城投。可见,加大境内债券市场扶持,就是要通过信息更加透明的信用债市场,让机构投资者识别哪些企业是可投资的。对杠杆率较高、在融资市场圈内恶名在外的开发商,即便获得审批,估计债券也难以发得出去。

另外,在房地产与实体经济协调发展的新背景下,获准在银行间市场发债的开发商,在城市更新、老旧小区改造、区域开发、公共配套补短板等方面,承担着更加重要的任务。很多业务被定性为具有社会责任的属性,或者它们就是功能性国企。而公共工程或者是现金流错配的(短期投入大、回收期长),或者是亏损的。地产开发和销售是为了平衡现金流,也是地产稳定的基础。

除了银行间市场以外,近期交易所对房企公司债的发行也明显提速,发行主体也基本都是经营稳健、信用良好的企业。可以说,信用债发行提速,既稳定了市场预期,也稳定了房地产在企业层面的“基本盘”。

房地产市场化已经20多年了,对于企业和市场的风险事件,我们要坚持法治化、市场化的解决路径。在告别房地产依赖,去化房地产泡沫、降低房地产杠杆的过程中,必然会出现一些债务违约、企业债务风险现象,甚至一些大的企业走向破产和重整的境地。企业自身经营不善,盲目加杠杆、盲目多元化,首先应该以自己的资产来承担,该变卖的变卖,该盘活的盘活。对于投资机构、投资者,也要承担一定的损失,谁家的孩子谁抱走,这是行业高质量发展的必然。

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