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25天放行超300亿元借债 房企融资呈现新特点

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过去忙着跑马圈地扩规模的房企,如今或多或少都在忙着找资金,与短期流动性危机赛跑。近期,闭紧的融资闸门似有开闸迹象,丝丝带有暖意的信号,为部分房企带来了喘息机会。

11月24日,据上海产权交易所信息显示,花样年“20花样02”规模为15.43亿元的债券,利息展期议案通过,共计1.16亿元利息中的20%于2021年11月25日按期支付,剩余80%于2022年11月25日延期兑付。11月22日晚间,中国奥园一笔8.16亿元的ABS私募债展期方案获得通过。更早之前,阳光城公布了11月份所有到期公开债务完成展期。

“除当代置业美元债展期未获通过外,近一周内多家房企债券展期通过,短期流动性问题得以暂时缓解。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示,债权人同意债务展期方案,一方面是相信债务人能够解决流动性困难;另一方面可能也与房企融资环境回暖、信贷政策呈现边际改善有关。

短期流动性压力缓解

债务兑付重压之下,多家房企均在积极寻求债券展期。近日,除当代置业2.5亿美元美元债展期未获通过,造成实质性债务违约外,中国奥园3笔共计14.3亿元的国内债券以及阳光城6笔债券共计71.766亿元均获得通过。

“能够实现债务展期的房企,手中应该还有很多优质资源待‘消化’。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示,当然,债权人在协商过程还会对诸多因素进行参考评估,如行业政策、市场趋势、债务人经营能力、债务人债务风险程度,债务人资产等,评估未来一段时间内,债务人是否有通过继续经营偿还债务的能力。

“受目前房地产行业宽信用预期影响,房企短期流动性阶段性缓解。”贝壳研究院高级分析师潘浩向《证券日报》记者表示,但从长期而言,房企不能快速摆脱对于融资的高依赖度,债务问题尚未得到实质性解决。

在刘水看来,债务展期结后,如果房企未能偿还债务,仍会发生债务违约。由此来看,不管是利息展期,还是整体债券展期,其背后都说明房企短期流动性弱,至少透露出目前部分房企已经无力按期偿还债务。在获得债务展期后,房企仍需严控预算、加大销售回款,有效增加现金流,仍需通过出售资产、出让项目、股东注入资金等方式积极自救。

“在目前市场下行的背景下,资产接盘者已经十分谨慎。断臂求生不是不可能,但不一定能马上解决困境。”肖云祥称,即便在股权融资方面,由于在二级市场房地产板块的持续下行,股票估值已经较低,即使通过出售股权的方式获得融资,所起到的效果已经不大。

不过,肖云祥也指出,近期市场出现的债务融资开闸的情况,对于体量小、债务高的民营企业而言,获得融资的机会或许不多,但对央企、国企及较为稳健的大型民企有利。

央企国企发债忙

11月9日,中国银行间市场交易商协会举行的房企代表座谈会刚一开完,银行等机构投资者可能放开闸门为房企“输血”的消息即传开来,业内共识是,房企融资将逐步解冻。

11月22日晚间,保利发展发布公告称,拟发行不超过98亿元公司债券。这一方案虽还未落地,但这已是保利发展11月以来的第三笔融资。11月3日,11月19日,保利发展分别成功发行两期中期票据,一笔是25亿元,另一笔是20亿元,这意味着若此次98亿元公司债再顺利通过,保利发展将筹资143亿元。

根据Wind统计,截至11月25日,25天内,房企成功发债规模已约达302亿元(包括一笔海外融资),10月份则约为268亿元,明显已经超过10月份全月融资额度。

25天内放行超过300亿元融资,个别房企甚至在成功融资45亿元的前提下,还能提出规模近百亿元的公司债发行方案。“这意味着融资环境有所放松,房企捉襟见肘的现金流及债务兑付压力或许能有所改善。”有业内人士如是称。

但仔细对比这份超过300亿元的房企融资名单,《证券日报》记者发现,主体信用等级及债券信用等级皆较高,抗风险能力较强的国企或央企居多,鲜少民营房企身影。此外,11月份至今,仅有一笔美元债发行成功,即港龙中国于11月12日上市的1.58亿美元债券,成本却极高,为13.5%。

而自保利发展祭出在银行间发债的几大动作后,招商蛇口、厦门建发房地产、中海地产、首开股份等地产央企或地方国企密集发行中票、短融券等银行间融资工具。11月份以来,已有上海城开、栖霞建设、中建五局等多家房地产企业中期票据发行计划获准注册。此外,金科地产、广州珠江实业等房企的超短期票据也获准注册。而这些资金的用途,多是聚焦在偿还有息债务、补充流动资金、项目建设等几大方向。

“偿还债务是第一要务,但12月份全国第三轮土地集中出让已经开始,央企国企提前‘储粮’,在低溢价率窗口期拿地,是这些资金的重要用途之一。”某不愿具名分析师表示,在当前的市场格局下,过去迅猛拿地忙于扩规模的房企,现在多忙于解决短期流动性危机,无暇取地,这是之前稳健型房企投资的好时机。

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