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北京二手房成交略有增加,市场预期不明尚未整体转暖

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“最近看我家房子的人还是不多,一周两三个,但比之前稍微好点。”长嘉着急换房,9月将自家房子挂牌出售,至今已过去两个多月,多次降价,仍未找到合适的买家。

受多校划片、信贷收紧等因素影响,下半年北京二手房市场持续下行。

国家统计局数据显示,7-10月北京二手房价格环比涨幅分别为0.7%、0.4%、-0.2%和-0.5%,由涨转跌,跌幅有所扩大。

合硕机构数据显示,7-10月北京二手房成交量持续下降,从7月接近1.79万套,到10月跌破万套,仅成交9340套。11月1-23日,北京二手房成交8252套。

“现在成交量还是很低。”中原地产首席市场分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示。其预测,11月北京二手房成交量大概率在1.1万套左右,较10月有所上涨。而据中原地产数据,2020年11月北京二手房成交近1.73万套。

“北京二手房市场并不缺购房人,缺的是对未来市场走势判断的信心。”合硕机构首席分析师郭毅告诉21世纪经济报道记者,随着央行着手适度调整信贷,11月北京二手房成交小幅上升,房价相对稳定。

受访专家均表示,就目前而言,房地产信贷调整对北京二手房利好有限,市场仍在底部徘徊。郭毅预测,如果信贷利好持续释放,政策环境持续宽松,明年北京二手房量价有望同步回暖。

部分房源降价,成交稍有回暖

长嘉待售的房屋在朝阳区三环附近,所在小区一公里内有2个地铁站。该房屋为1984年的楼梯房,楼层为五楼。长嘉2018年购入后花费30万元装修,目前房屋状况良好。

长嘉房屋的初始挂牌价格为438万元,为稳定房屋在几个二手房平台的评分,尽快出手,售价下调了四五次,长嘉的预期底价已降到了410万元,“不敢多报”。

“来看我们房子的人都很喜欢,但现在是淡季,我们的房子满二不满五税费较高,对很多刚需不太友好。”长嘉告诉21世纪经济报道记者。

“如果房主9月登记售房,房屋现在仍然待售,着急换房的房主可能在价格上做出让步。”朝阳区房屋经纪人张冉告诉21世纪经济报道记者。张冉表示,房主售房有一个心理过程,由不急到急迫,报价会松动一些。

密切关注市场变动的还有购房者。南川断断续续看房一年多,9月发现关注的部分房源价格下调了几万元,她买房的态度逐步转为观望。“今年过完年房价就一直在涨,很少出现下降。看见房子降价就想着再等等,不知道会不会降更多,就怕高位接盘。”

在南川关注的房源中,有一套1989年的塔楼户型,夏天时最低售价为360万元,最近降价到了348万元。南川发现,北京二手房市场分化,降价的房屋多有房龄较老、朝向不好等特征。

这一说法也得到了房屋经纪人谷健的证实。谷健负责区域的房屋大多楼龄较老,据他的经验来看,近几个月降价的房屋多为带学区、自身条件不佳、房东着急换房或用钱的房屋。

21世纪经济报道记者近期实地走访了丰台多个片区,发现次新小区价格整体平稳,变化不大。

多位受访经纪人向21世纪经济报道记者透露,近期北京二手房市场或有转暖迹象。“上周日我们一个大部成交单量超过100单,整个北京公司成交超过550单。”张冉称。

丰台区资深房屋经纪人晓楠向21世纪经济报道记者指出,就其了解到的情况而言,与之前成交多为一居、两居小户型不同,上周末成交的户型多为两居、三居,这可能意味着有部分换房房主已经开始着手买房。

在晓楠看来,上周末北京二手房成交增加,是纯属偶然还是预示北京市场有所转暖还有待观察,“具体还要看看本周末成交的情况。”

市场信心不足,有待筑底回升

郭毅和张大伟均表示,北京二手房市场变化的重要参考指标是月成交量1.5万套。当月成交量在1.5万套左右,市场基本平稳运行,高于1.5万套则市场逐步转热,低于1.5万套则市场逐步转凉,成交量的变化也可能会影响房价变动。

北京10月二手房成交9340套,房价环比下降0.5个百分点,11月截至23日成交8252套。张大伟认为10月北京二手房成交量跌破万套有“十一”长假和疫情反复的特殊原因,需要谨慎参考。

环比来看,郭毅表示11月上半月北京新房、二手房成交较10月同期上涨53%,成交量有所回升,但市场仍然缺乏足够支撑。

信贷放松被认为是成交增加的最主要原因。11月贝壳研究院监测的100余个城市主流首套房贷利率为5.69%,较10月回落4个基点,二套利率为5.96%,较10月回落3个基点。11月平均放款周期为68天,较10月缩短5天。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,信贷环境持续改善,银行放款力度加强,房地产市场的合理资金需求正得到满足,这有利于改善市场预期,促进市场成交筑底回升。

张大伟认为,就北京而言,目前房地产信贷稍有放松,但程度有限,房贷仍处于积压状态,远没有恢复往年同期水平。张大伟预测,如果平稳放贷持续,市场需要3-4个月才能消化之前积压的贷款,明年一季度房贷才能有所缓和。

郭毅也认为目前北京二手房市场的信心仍然不足,预期仍不明确。央行适度纠偏房地产信贷,在一定程度上能提振市场信心。但目前北京二手房市场仍处于横盘状态,略微上涨的成交量也很难带动11、12月成交突破1.5万套。

郭毅预测,如果信贷利好持续释放,政策环境持续宽松,明年北京二手房价格和成交有望同步回暖。

南川从房屋经纪人处获知了信贷有所放松的消息。“我有点慌,但我感觉越是这个时候越不能着急上车,要稳住。”南川说。

北京二手房市场情况复杂,交易分散,郭毅提醒购房者,要密切关注意向小区和房源动向,观察是否出现销售速度加快,房主涨价的情况。

(文中长嘉、张冉、南川、谷健、晓楠均为化名)

(作者:李莎,杨柳青 编辑:周上祺)

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