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南京集中土拍收官:45宗地35宗底价成交,国企仍是拿地主力

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每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺

35宗地块底价成交、5宗触顶待摇号、5宗溢价成交、1宗流拍……

这是11月25日南京第三批集中供地的成交结果,也是今年南京集中土拍的收官战。最终,45宗地块成交总额为325亿元,成交土地面积约173万平方米,建筑面积约386万平方米,整体溢价率仅3.39%。与南京第二批集中土拍的成交指标对比来看,平均楼面价和溢价率均显著下滑。

《每日经济新闻》记者注意到,本次南京集中土拍,房企的积极性和参与度明显下降,国企仍是拿地主力。即便是在土拍门槛降低、项目盈利空间提升的情况下,仍有15宗地块在开拍前夕终止出让。此外,底价成交地块占比达76%。

板块分化严重

从此次土拍的结果来看,南京地产板块热度两极分化尤为严重。

其中河西板块维持较高热度,报名房企众多,5宗地块的价格均触顶等待摇号。而南部新城大校场2宗地,鼓楼滨江、燕子矶地块,江北4宗地块、江宁3宗地、城东2宗地、溧水高淳15宗地块均底价成交。

《每日经济新闻》记者发现,与第二批集中供地相比,南京第三批集中土拍的热度下降更为明显。在土拍前终止出让15宗地块后,余下的46宗地中仍有一宗流拍。最终成交的45宗地,平均楼面价为8425元/平方米。和第二批集中土拍成交指标对比来看,本次土拍平均楼面价和溢价率均显著下滑,撤牌、流拍地块比例也进一步上升。

从挂牌量来看,南京第三批集中供地挂牌量较第二批小幅增加,但较首批缩减了两成以上。具体来看,本次出让土地总量为564万平方米,包括7宗租赁用地、8宗安置房地块和46宗商品住宅用地。

另一方面,此次南京集中供地的楼面价普遍较前两批大幅下降。以河西地块为例,该区域共计拍出8宗地块,其中一宗地块的楼面价较第一批土拍降了4547元/平方米。

再如燕子矶G119地块,成交楼面价17923元/平方米,较第二批成交的G82地块(楼面价21200元/平方米)降了3277元/平方米。麒麟G127地块的楼面价14811元/平方米,较第一批成交的G47地块(楼面价22702元/平方米)降了7891元/平方米。

克而瑞研究中心总经理林波告诉记者,“对于开发商来说,楼面价降了,操作空间变大,开发商自然心动。”

土拍持续降温

值得注意的是,本轮土拍前,南京为了调动开发商拍地的积极性,特地降低了房企参拍门槛,取消了股权转让限制等要求,并且调高了部分板块的住宅限价。

但从最终成交结果来看,诸多限制放松并未激起房企更高的拿地热度,南京三批集中土拍热度较第二批集中土拍反而进一步走低,地方国企托底现象更加突出。如颐居、深业、江宁城建、六合国资等地方国企,成为本次南京土拍的拿地主力。

从供地质量上来看,南京第三批次集中供地加大了中心城区优质地块的占比,中心城区地块占比由23%上升至28%。其中,建邺河西板块、秦淮南部新城、城东板块均有多宗优质宅地供应。尤其是建邺河西板块,此次共放出8宗住宅用地,除2宗租赁住房用地外,其余基本是性质较为纯粹的住宅用地,是本次供地中供应质量最好的一次。

“由于此前的第二批集中土拍遇冷,为了促进第三批集中土拍成交,很多城市,包括一二线城市都拿出了区位最好的地块。从地价来看,不少城市都做了相应下调,降低了企业的拿地门槛,因而明显利好房企。”

58安居客房产研究院分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者,从实际情况来看,第三批集中土拍底价成交普遍,流拍现象不绝,这主要是惯性因素。虽然各地的土拍规则有所放松,但未来市场是否会持续转换或政策方面还具有很多不确定性,这就导致了房企在拿地时普遍谨慎。

记者注意到,与南京第三批集中土拍的15宗地块终止拍卖、35宗地块底价成交相比,其他城市的第三批集中土拍同样遇冷。如无锡成交的20宗地块中,仅有3宗地块为溢价;常州超六成地块流拍;无锡18宗宅地中有16宗底价成交,仅2宗溢价成交。

“整体来看,在集中供地模式下,全国土地市场供求规模明显缩量。受企业销售回款慢、资金压力大、土拍规则调整等多重因素影响,多城第三次集中土拍出现了更加明显的降温。”中指研究院认为,企业拿地更加谨慎,尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。预计接下来全国土地市场整体还是低温运行,底价成交将成为普遍现象。

张波表示,虽然近期融资环境有所缓解,但从实际融资状况看,很多民企融资落地还需要有个过程。有些企业虽然当下有意向拿地,但却没有办法出手,比如深圳和南京的第三批集中土拍中,国企央企仍是拿地主力。

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