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大房企发债民营房企卖资产 地产商“花式”自救求生欲满满

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12月3日,恒大集团发布了一份涉及2.6亿美元担保责任无法履行,可能导致债权人要求债务加速到期的公告。这是近三天内第三家发布无法履约债务兑付的房企。更早之前,一场地产商的“花式”自救运动已经开启,且仍在进行中。

“回购债券、大股东增持股票、股东借款、配股融资、甩卖资产、寻求债务展期……在恒大、花样年等部分中资房企债务违约对行业基本面造成负面影响后,近一个多月以来,上市房企启动了多种手段筹措资金,保短期现金流安全。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示,但除了出售资产,其它方式如债务展期、发行债券、股东借款等,债务并没有消失,只是延迟偿付,如果到期未能筹集充裕资金,仍然有债务违约的风险。

忙于“花式”自救

众所周知,能否解决短期流动性困难是地产商存活关键之战。而一家房企现金流是否安全多取决于经营性现金流及融资性现金流情况。

从销售端看,据中指研究院监测数据,今年1月-11月,代表性房企销售目标完成率均值为83%,创近几年同期新低。从融资端看,2020现年以来,“三道红线”新规、叫停ABS备案、把商票纳入监管、海外债违约引发信用担心,“借新还旧”断档……种种现实环境让房企融资环境持续艰难。

两端趋紧之下,缓解流动性困难是房企当前第一要务。11月以来,中国奥园、阳光城等房企已有多笔债务成功展期。但是借债务展期换得喘口气的机会,也不是没有代价的。

在债务展期后等待还款的时间里,由于企业经营的不确定性,可能会发生新的问题而导致债权人利益受损。为了对债务人实施控制,保护债权人利益,刘水表示,“在实施债务展期后,债权人通常会采取一些措施:一是,坚持实行某种资产的转让或由第三者代管;二是,要求债务企业股东转让其股票到第三者代管账户,直至根据展期协议还清欠款为止。”

当然,这是年内有债务到期的房企,不得不暂时做出的抉择。但国际资本对内房股的信用风险担忧仍未转好,导致新债难产。这不得不让暂时没有到期债务的房企,也要“未雨绸缪”。

中指研究院的统计显示,11月份,中国金茂、银城国际、祥生控股、世茂集团、建业地产、龙光集团、力高集团、正荣地产、新城控股等多家房企纷纷回购美元票据,降低企业负债水平、提振资本市场信心。

此外,还有部分房企融资主要集中在股东借款、配股融资、抵押物业借款等,除了提振市场信心,也为公司注入资金,增强企业流动性。11月17日,融创中国的股东为公司提供了4.5亿美元的股东借款;同日,融创还进行了配股融资,募集金额达到50.85亿港元。11月9日,旭辉集团发布公告称,以供股的方式发行最多约4.18亿新股,募集约16.73亿港元。

“能够起到积极作用,维护市值稳定,但实施有难度和风险,股东借款及配股融资等方式,对股东以及企业发展前景要求较高,其中一些低位配股、分拆出售资产,也是一种’断臂求生’。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者如是称。

融资卖资产各显神通

众所周知,银行贷款、债券融资、ABS融资、信托融资、商票、关联方借款、夹层式资管计划、引入战略投资、定向增发等是房企的主要融资手段。但目前来看,民营房企这些融资渠道都不是那么通畅。

“从过往经验看,在境内发债难度增加的情况下,民企则更多诉诸海外发债渠道,但是境外融资成本相对较高。”陈霄表示,在当前行业基本面下,成功发行海外债房企鲜少,民营房企融资更加艰难。当然,对大型民营房企来说,融资渠道则相对更多一些。

根据贝壳研究院统计数据显示,11月份境外仅成功发行2笔债券,发债规模2.58亿美元,发债数量与规模均为年内单月最小值,同比下降94.3%;境内债券共发行46笔,发行规模约457亿元,环比增加125.1%,同比减少17.7%,境内债券发行规模占比约97%。

值得一提的是,46笔债券中有44笔发债主体为中央或地方型国有企业,占比约96%,其余两笔发债主体为万科旗下的印力集团。

不难看出,即便是融资环境有所放松情况下,目前也未见民营房企银行间融资实质性规模较大案例。不得已之下,越来越多的房企以展期或要约交换来处理即将到期的信用债。对于暂时没有还债压力的房企,尤其民营中小房企,其快速变现回血术则多依靠卖资产。

中指研究院的报告显示,11月,多家房企转让旗下资产,部分为有效盘活低效存量资产,部分为出售不良资产缓解资金压力。更早之前,出现债务违约风险的房企更是加速出售物管上市板块,如蓝光嘉宝、彩生活被碧桂园服务收购。

此外,近日接近中国奥园的人士表示,公司目前以各类债券、基金不逾期为首要目标,包括从区域公司归集资金、出售城更股权、引入战投及掌舵人个人认购定增股票乃至出售物业优质资产等。

“出售资产是一种很好的缓解流动性困难的方式,不会增加新的债务。但要想短期内达成交易,要有明显的折价,牺牲权益,否则很难实现出售。”刘水称。陈霄也表示,或许出售资产是解决流动性困难的最快捷途径,但当前市场环境下接盘者更加理性谨慎。当然,即便这种方式也是治标不治本,短期内可以获得现金流度过危机,但长期还是要调整自身发展战略,优化债务结构,寻找新的增长点。

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