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山东莱阳3500余亩土地撂荒闲置 牵涉近十亿投资纠纷

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证券时报记者 黄翔

山东省莱阳市南海新区是政府重点开发区域之一,曾宣称要在“丁字湾畔打造滨海新城,推进‘万亩荒滩变绿洲’”。如今10年时间过去了,这里部分区域仍为待开发状态。

原本,绿地集团从山东烟草公司处接手了南海新区一宗3500余亩的地块,准备进行综合商业开发。但是,在启动开发之际,绿地集团却被当地规划部门告知,该地块1/3左右的土地性质由商业、住宅变更为了市政配套设施用地。这令绿地集团的开发无法推进,转而起诉转让方山东烟草公司,双方陷入近十亿元的投资纠纷。

法院支持了绿地集团大部分诉讼请求,但3500余亩的土地长期闲置,无疑是极大的浪费,严重影响了城市发展。

三千余亩土地闲置

据了解,这部分被闲置的土地达到了3568亩,地处莱阳市穴坊镇,2010年这部分土地由莱阳景丰置业、莱阳弘丰置业、莱阳诚丰置业、莱阳润丰置业四家公司获得了土地的使用权。但这部分土地一直未得到合理开发。

挂牌文件显示,莱阳市国土资源局于2015年3月26日下达的《闲置土地认定书》,认定这些土地存在未按期动工开发利用的情况,属闲置土地。这4家企业均曾收到山东省地税局稽查局的处罚决定书,4家企业分别被处以罚金50万元。

2017年9月,山东烟草公司在山东产权交易中心公开挂牌转让其持有的前述四家公司100%的股权。当年11月,绿地青岛公司与山东烟草公司签订产权交易合同,受让四家公司100%股权,准备对部分土地进行开发。但让绿地没想到的是,这片土地却让双方卷进了纠纷。

商住用地成市政配套用地

绿地集团的相关负责人称,绿地青岛公司受让的3568亩土地中有1000多亩的土地性质由原本的商业、住宅用地变更为公共管理与公共服务、通讯及供水、交通设施等市政配套设施用地,无法进行整体商业开发,合同目的无法实现,对土地的开发也就此停止。也就是说,绿地花了住宅地的钱,却买了市政配套用地。

该负责人表示,在绿地青岛公司启动项目开发工作,全面推进项目进展时,莱阳市城建局规划处告知,这部分土地应遵循《莱阳市南海新区总体规划》(2012-2030)进行方案设计。绿地青岛公司安排专业人员对该总规进行研究后发现,该部分土地与在签订产权交易合同时,山东烟草公司声明的都是商业或住宅用地不符。

基于此,绿地青岛公司于2018年12月向山东省高级人民法院提起诉讼,请求法院依法撤销双方签署的案涉产权交易合同,判令山东烟草公司返还绿地青岛公司已支付的各项费用并赔偿损失。

山东烟草被判返还转让款

据了解,山东省高院一审判决认为,山东烟草公司作为出让方,其在明知案涉交易的3568亩土地中有近三分之一土地的性质从商业、住宅用地变更为市政公共配套用地的情况下,却故意隐瞒该事实,仍然以商业、住宅用地进行价值评估并进行产权出让,存在主观上的过错和客观上的隐瞒行为,已构成欺诈。

山东高院于2019年8月作出(2018)鲁民初190号民事判决,判决撤销案涉产权交易合同,判令山东烟草公司返还绿地青岛公司股权转让款7.85亿元并于判决生效起十日内赔偿绿地青岛公司的部分损失。

此后,山东烟草公司不服一审判决,向最高人民法院提起上诉,绿地青岛公司不服一审判决中关于损失赔偿部分,亦提起上诉。

2021年10月29日,最高人民法院下达该案二审(终审)判决书。据(2020)最高法民终384号判决书,“分析烟草公司、绿地公司对案涉土地部分用地性质被相关总体规划调整问题的认识和处理,应更符合重大误解的法律特征。”“绿地公司应将润丰等四公司股权返还烟草公司,烟草公司应将绿地公司支付的股权转让款予以归还;烟草公司对案涉4份《产权交易合同》被撤销承担主要责任,应分担绿地公司直接损失的80%。”双方上诉请求被驳回,维持原判。

根据判决,在交易合同被撤销后十日内,烟草公司应返还绿地青岛公司支付的股权转让款7.85亿元并赔偿相应利息损失,烟草公司应赔偿绿地青岛公司股权交易佣金、律师费等其他损失共计625.5万元。

针对该案,证券时报·e公司记者与山东烟草投资管理有限公司联系,该公司董事长王建军表示,双方当前正在进行股权交接以及谈判过程中,“绿地在控制土地期间与外部签订的合同,待这些合同解除之后,一个月内我们开始履行股权交接和支付账款,目前公司也已经与绿地签订了相关协议。”

绿地相关负责人告诉记者,案件判决已经生效一个多月,但截至目前,山东烟草投资只通过申请山东产权交易中心退还绿地方2.25亿元转让款方式进行该部分退款,剩余股权转让款6亿余元仍未支付。绿地已通过司法途径,申请山东省高院对最高院判决结果进行强制执行,追要剩余款项。

三千余亩的土地闲置,对于整个城市的发展是一种巨大的损失,此处作为曾经政府重点开发区域,如今还是一副未开发的状态,与“丁字湾畔打造滨海新城,推进‘万亩荒滩变绿洲’”的目标仍存明显差距。

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