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深圳楼市回暖在即? 部分银行下调房贷利率 二手房成交量反弹

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近日有消息称,深圳部分银行开始下调房贷利率,当前首套房贷款利率最低可至4.95%,二套房贷利率最低可至5.25%。

《证券日报》记者向深圳多家银行求证后发现,针对首套房贷款,广发银行、平安银行已下调房贷利率至4.95%,工商银行、建设银行等国有行以及招商银行、光大银行、中信银行等几家股份制银行仍在执行5.1%的主流房贷利率。

对此,中国银行研究院研究员王梅婷在接受《证券日报》记者采访时表示:“目前楼市政策导向是保证房地产市场平稳运行,降低市场风险,促进住房合理消费。在这一精神的指引下,各地对正常住房需求贷款的放款和审核条件都在逐步回归合理。”

2家银行下调房贷利率

多数银行维持原状

“利率下降就是前几天的事情。”平安银行一位个贷客户经理告诉《证券日报》记者,目前该行首套房贷款利率为4.95%,相较之前的5.1%下降15个基点。

广发银行也加入了下调房贷利率的阵营。广发银行福田某支行的个贷客户经理卓飞(化名)对记者称,从上周开始,广发银行首套房贷利率下调至4.95%,二套房贷利率下调至5.25%。

“广发银行投入到房地产的业务不是太多,因此我行的个人房贷额度目前较为充足。相较而言,几大国有行的房贷额度可能会相对紧张,因为开发贷业务多,会挤占按揭额度。”卓飞对记者表示。

IPG中国首席经济学家柏文喜在接受《证券日报》记者采访时认为:“对中小银行而言,房贷业务始终是风险较低的优质业务。此前受贷款集中度分级管理措施的限制,部分中小银行无法发放涉房贷款。随着贷款政策的微调,深圳地区部分中小银行为了竞争这块业务,而选择主动下调房贷利率。”

以平安银行为例,财报显示,截至今年6月末,平安银行的房地产业贷款余额占比为10.1%,个人住房贷款占比为9.01%,距离房地产贷款集中度管理制度所要求的27.5%、20%的上限仍有较大空间,这也是该行近期下调房贷利率的底气之一。

央行在12月13日发布的最新一期房贷数据显示,11月末个人住房贷款余额为38.1万亿元,当月增加4013亿元,较10月份多增532亿元。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,个人住房贷款余额规模增大,既体现出商业银行积极执行央行最新房贷政策的效果,也体现出央行政策支持合理住房消费需求的导向。

然而,目前深圳下调房贷利率的只是少数银行。《证券日报》记者了解到,深圳市内,工商银行、建设银行等国有大行以及招商银行、光大银行、中信银行等多家股份制银行仍在执行5.1%的主流首套房贷款利率。

光大银行的一位工作人员对记者表示,该行针对首套房和二套房的贷款利率分别是5.1%和5.5%,已经执行了一段时间,目前尚未收到调整通知,不排除后期下调的可能性。中信银行、招商银行、江苏银行、兴业银行等几家银行的工作人员也表示,目前个人房贷利率没有下降。

二手房成交量反弹

深圳楼市走出至暗时刻?

部分中小银行下调房贷利率,对此前“深度冰封”的深圳楼市会有什么影响?

“房贷利率下调,不仅降低了购房者的购房成本,更重要的是传递出一个信息,即银行在年前冲刺放贷,购房者此前面临的‘放贷难、放款慢’困境将大大改善,有望刺激房地产市场回暖、成交量回升。”中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红在接受《证券日报》记者采访时表示。

全联并购公会信用管理委员会专家安光勇认为,此前潜在购房群体采取观望态度,导致深圳楼市呈现“供大于求”的现象。在此情况下,下调房贷利率可在一定范围内促进潜在购房者购买。但安光勇同时指出,大多数潜在购房者并非因银行贷款利率过高而不购买住房,因此,下调房贷利率对房地产市场的影响相对有限。

尽管如此,深圳楼市还是出现回暖迹象,虽然总体成交仍较为清淡。深圳中原研究中心数据显示,11月份新房住宅成交5644套,环比上升19.8%;成交面积55.6万平方米,环比上升14.5%。今年11月份,深圳共有19个住宅项目入市,仅2个住宅项目开盘售罄,整体“开盘去化率”(指楼盘在开盘时的销售率)不足5成,进一步走低。根据过去一年平均成交量计算,今年11月份的去化时间约为6.3个月,去化周期大幅回升,创下年内第二高。

12月13日,深圳网红楼盘华润城润玺二期花园公布了意向登记名册,2615批客户提交申请,最终入围1486批登记客户,对应1024套房,认筹比仅为1:1.5。对比去年11月份润玺一期9690人抢1171套房的热度,已经不可同日而语。

在更具象征性意义的二手房市场,成交量也有所反弹。根据深圳市规划和自然资源局的数据,今年11月份,深圳二手住宅成交2211套,环比增长37.76%,虽然高于今年10月份1605套、9月份1765套和8月份2043套的成交量,但仍处于历史成交低位。与去年同期成交5812套相比,今年11月份二手住宅成交量下滑超六成。

深圳中原研究中心认为,11月份深圳全市二手房过户量在连续7个月下滑后反弹,意味着市场筑底基本完成,市场信心在慢慢回升。但二手房交易系统拉长了交易周期,预计短期成交量仍将维持震荡走势。

柏文喜认为,深圳二手房市场目前还说不上触底反弹,二手房成交量增加主要是因此前的房贷积压所致,导致11月份成交异常放量,体现的并不是正常的市场交投状况。

中国银行研究院研究员王梅婷则表示,深圳楼市是否反弹,还需进一步判断。此前,由于当地银行集中停止发放住房贷款或设置较高的房贷门槛,深圳房地产成交量连创新低。伴随房地产调控正常越来越精准、科学,预计深圳二手房市场有望逐步回暖。

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