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贝壳如期回应并授权内审 称浑水存大量事实错误

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12月17日晚间,贝壳找房(以下简称贝壳)在官微就浑水公司做空报告一事发表声明。该声明称,根据对报告的初步审阅和评估,贝壳认为该报告毫无事实依据,存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。报告也显示出浑水对中国的房产交易行业缺乏基本的认知。

同时,贝壳表示,贝壳董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查,并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。

12月16日晚,浑水公司针对贝壳发布做空报告。当晚,贝壳官方公号已经进行了一次回应,称公司确保财报数据的真实性和规范性,欢迎各种调查,但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。

今晚的这次回应,贝壳就浑水提出的三大数据问题进行详细拆分回应。具体如下:

第一,关于新房交易GTV和收入。浑水抓取交易量数据的方法是错误的,其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。我们提供新房交易的通路有四条:一、链家门店;二、平台连接门店;三、新房直销团队;四、其他销售渠道。而在其报告中只计算了第一、二种方式,却遗漏了第三、四种方式。不仅如此,在估算第一、二种通路的GTV和收入上也有明显的问题。公司重申此前披露内容的准确性。2021年第二季度和第三季度,公司的新房交易GTV分别为4983亿元和4101亿元。第二季度和第三季度新房费率分别为2.79%和2.77%。二季度和第三季度的新房交易服务收入分别为139亿元和113亿元。同时,第二季度和第三季度新房收入回款分别为138亿元和148亿元。

第二,关于存量房交易GTV和收入。浑水抓取的交易量数据严重失实且存在遗漏。它的数据并非来自于公司的真正数据,所以其计算的存量房交易GTV和收入都是错误的。同时,浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价,而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。同时,它利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法,存在很强的主观臆断性及误导性。比如,为反映市场的波动情况,浑水在模拟二季度二手房交易GTV时将数值上调了9.66%。实际上,由于市场下行影响,公司存量房交易GTV在第三季度较第二季度下降42.0%。如公司此前披露,2021年第二季度和第三季度公司存量房交易GTV分别为6520亿元和3782亿元。第二季度和第三季度存量房交易服务收入分别为96亿元和61亿元。

第三,关于门店数和经纪人数。报告中提到的贝壳门店数和经纪人数的衡量方法存在比较明显的瑕疵。这是由于它的信息源是不完整的。贝壳App首页“找经纪人”功能无法找到新房专岗经纪人,这一类经纪人可以在“新房”频道的子页面里找到,显然浑水并未意识到这一点。同时,在此频道中的新房经纪人有权利选择不对外展示自己。因而,在计算门店总数时,浑水通过“找经纪人”功能里抓取门店数据的方法存在明显缺陷。

此外,贝壳还指出,报告关于公司的其他指控,包括收购、研发费用,也是没有根据的,因为它们基于不完整的数据、错误的估算方法、没有依据的推测以及对行业实践的错误理解。

而在此之前,全球领先的大数据分析服务商Sandalwood点评表示,关于浑水的第一条指控:第二和第三季度,贝壳的新房总交易额(GTV)被夸大126%。Sandalwood认为很有可能浑水在收集信息时没有用正确的API,导致GTV严重偏离。关于浑水的第二条指控:第二和第三季度,贝壳的存量房交易额被夸大33%。Sandalwood认为浑水只在有公开交易记录的城市收集数据,并以此估算其他城市交易量,可能导致错误的结论。

12月17日上午,《证券日报》从中信证券发布事件点评报告中获悉,分析师认为,理解公司的业务数据和财务数据,应该清楚公司收入的真实定义,经纪人的真实定义,也需要通盘了解中国二手房交易的数据体系、交易规则以及不同城市之间市场巨大的差异。报告维持贝壳买入评级,目标价30美元。

值得一提的是,浑水报告发布后,贝壳美股低开高走,盘前下挫但很快出现反弹,盘中一度涨超15%。截至收盘,贝壳股价略跌1.98%,盘后微涨0.05%。

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