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头部房企“尝鲜”并购融资,地产业如何熬过2022?

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地产业融资环境宽松预期不断升温。继多项呵护房地产行业资金链的政策出台后,去年底,央行、银保监会再次表态支持优质房地产兼并收购融资。

据Wind统计发现,2021年12月房地产行业已经累计发行境内债产品46只,总金额达432.84亿元;较11月的39只和421.20亿元再扩规模。其中,招商蛇口(001979)在银行间债券市场注册发债用于兼并收购。

有机构预测,今年房地产行业的融资环境整体偏稳健。包括合作伙伴股权并购在内的3类并购会率先盛行,普通项目并购或在二季度开始出现。

房企发债再提速

尽管纵观去年全年,房地产融资整体仍处低谷;但四季度以来,融资情况逐月好转。

克而瑞地产研究中心最新报告显示,2021年100家典型房企的融资量为12873亿元,同比下降26%,是近五年来融资量首次出现负增长,数额达到五年来最低点。

不过,低迷从去年四季度开始好转。去年9月以来,监管频繁发声纠偏融资政策,地产业资金环境在供给和需求端均有明显改善。自11月9日银行间市场交易商协会召开房企代表座谈会后,保利发展(600048)、招商蛇口、首开股份(600376)等多家房企在银行间债券市场发行中期票据。

据中指研究院数据,11月单月房地产行业信用债融资环比大增197.1%,已经接近8月水平。第一财经记者还注意到,融资边际宽松已逐渐从国企传导至民营。

进入2021年12月,房地产行业境内发债再次提速。公司债、短融、中期票据、定向工具、ABS等境内债产品的总发行规模达到432.84亿元,明显高于10月的186.82亿元和11月的421.20亿元。

进入2022年,短短几天内,已有5只产品进入发行期。

此外,2021年12月以来已有93只信用债产品更新审核进度,截至1月5日,已有7只产品进入预评/受理/反馈状态。从发行主体看,有9只为民营房企发行,其中金科地产7.9亿元ABS已经在12月31日通过发审会。

三类并购或率先展开

继交易商协会在房企代表座谈会上表示优先支持并购融资之后,央行与银保监会在12月底联合出台了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,鼓励银行业金融机构稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务,支持优质的房地产企业兼并收购重点房地产企业的项目。

2021年12月30日,央行金融市场司司长邹澜解读称,房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段,长期来看有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益,有利于引导市场各主体更加重视项目本身的风险评估与管理,有利于形成房地产新发展模式,促进房地产业的良性循环和健康发展。

已经有企业闻风而动。招商蛇口近期公告称,公司拟在银行间债券市场注册发行中期票据30亿元,将其中不超过15亿元用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力,方式包括但不限于置换发行人前期投入资金及后续资产投资与收购等,剩余资金用于偿还公司的银行贷款。

在此之前,已有多家房企启动对物业资产的并购,尤其一些头部房企正抓住机会集聚优质资源,其中包括世茂服务、碧桂园等通过港股市场配售股份等方式募集资金。

有机构预测,未来净负债率较低的优质房企同样有机会参与到发行并购债券中来。

即便如此,业内人士认为,并购的案例不会陡然增加。

中信证券陈聪团队近期在研报中指出,项目并购是当下缓解购房人交付顾虑的主要出路。在房企销售整体表现不佳、开发项目盈利能力过低、资金充裕的企业太少等背景下,当前地产开发项目不会普遍展开,并购项目层面或有三类特殊并购率先展开。这三类特殊并购包括:合作伙伴的股权、在借款方的大力支持之下出现的并购以及轻资产管理平台的并购。今年3月之后,随着资金进一步宽裕,普通项目的并购也会出现。

房企如何熬过2022?

但相比实力较强的头部房企,多数企业在2022年仍将面临巨额债务压力。

克而瑞数据显示,2022年房企有6298亿元到期债务,虽然相比2021年同比减少21%,但因为发债与到期债之间“剪刀差”扩大,偿债压力仍较大。

尤其是个别房企爆出流动性危机、债务违约,进而机构评级下调背景下,房企美元债发行更加困难。据浙商证券统计,其中有620亿美元债到期,高于2021年的586亿美元,1~7月到期债务占比达七成。

好消息是,随着国内融资环境改善,美元债二级市场已经有边际回暖现象。

2021年底以来除旭辉集团增发一笔1.5亿美元债外,绿城中国、绿地控股也分别新发美元债,还有多家中小房企在对即将到期的美元债争取展期,多途径寻求偿债资金。

以正荣地产为例,去年12月底,该公司从两家离岸银行获得总计约5.5亿港元的双边贷款,用于偿还现有债务;今年1月5日,又宣布获得了中国银行91.4亿元授信额度。

浙商证券分析师杨凡认为,兼并收购可以促进产能出清但需要时间,只要度过资金压力较大的2022年,房地产行业就能获得短期财务安全。在销售端,企业可以在允许范围内降价促销加速去化、加强属地银行合作获得更多按揭额度、合作开发;在偿债端除了依靠并购贷支持出售资产外,还可以通过提前回购到期债务优化债务结构,拆分子公司上市、引入战投、利用REITs、资产证券化等方式盘活存量房产。

不过,长期来看,多数机构认为,地产行业正逐渐告别“高杠杆+高周转”的时代,多元化轻资产运营才是增强抗逆性的主要出路。

对于2022年房企的融资政策,克而瑞分析,当前行业降杠杆的主体思路不变,根据2021年四季度房地产相关政策,预计整体仍以维稳为主。

德邦证券分析师芦哲等人也表示,未来在“房住不炒”的大框架下,“三道红线”、贷款集中度等长期政策不会放松,预示着房企融资不会出现大幅宽松,政策大概率会通过需求端因城施策的边际调控和保障房建设两个方向托底地产投资。

“此轮洗牌对之前发展步伐较缓慢的房企更为有利,此类企业更有机会活下来。”一位地产行业人士对第一财经记者表示。

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