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保利发展行业研究“白皮书”,探讨房地产发展的新模式

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房地产行业的深度调整仍在持续中。

3月,受制于疫情、经济等因素,房地产市场传统的“小阳春”并未出现,市场下降趋势反而越发明显。数据显示,全国30个大中城市商品房成交面积同比下降49%,主流房企销售业绩降幅还在扩大。

4月8日,保利发展控股发布的《保利2021-2022年房地产行业白皮书》(以下简称“《白皮书》”)总结认为,与以往不同,此轮市场下行,是短期、中长期因素叠加、综合发酵产生的结果,2021年三季度的信贷大幅收紧,直接导致买家需求萎缩、信心受挫和预期改变,一二手房市场的全面限价,封闭了房价上升的空间,同时令二手房市场几乎冰封,切断了换房链条。

当前信贷纠偏、地方稳市、支持合理需求等措施,尚未能扭转楼市势大力沉的下行态势,但房地产行业基本面未改,业内普遍预计未来将有多维度的宽松政策出台,以促进房地产业回归健康发展和良性循环。

不过,房地产行业规模增长见顶已是可预见的未来,《白皮书》则认为行业将进入“减量发展”的时代。在这一过程中,探索出适应时代发展的新发展模式,将成为房企立于行业潮头的一大关键因素。

行业规模见顶

2022年一季度已过,房地产行业面临的形势仍不算乐观。中银证券数据显示,3月份,其跟踪的46个城市新房成交面积环比有所回升,同比降幅仍达49.1%,较2月扩大了18.2个百分点;16个城市的二手房成交面积同比下降42%,降幅较上月扩大1.4个百分点。

“预计4月销售仍将低位运行,市场底或将在二季度中下旬到来,5、6月成交有望筑底企稳,同比跌幅也将有所收窄。”上述机构认为,“一、二线城市预计将率先企稳,三、四线城市市场回稳需要较长时间。”

当前这轮行业下行的起点在2021年。由于政策叠加效应,伴随行业出清压力,2021年下半年,市场出现了超预期下跌。

从保利地产的来访数据看,2021年上半年周度盘均来访80-100组,下半年周度盘均来访50-60组,呈现断崖式下滑,环比下降38%,同比下降33%。市场信心严重不足。

从市场表现上来看,从全国商品房销售面积来看,2021年上半年同比增长27%,7月单月同比年内首次转负,下半年同比下降15%;同时,商品房销售均价从当年8月开始下降明显,12月商品房销售均价9512元/平方米,相比年初下降13.8%。

同期,房企销售额降幅更明显。克而瑞数据显示,2021年7月,百强房企单月销售业绩由正转负,单月同比跌幅不足7%,此后跌幅逐月扩大,12月单月全口径销售额同比跌幅达到约35%。其中,TOP10房企下半年销售额同比下降28%。

土地市场的下行趋势同样显著。据《白皮书》数据,相比一批次供地,全国22城三批次土地出让金下降47%,流拍或中止出让率达19%,平均溢价率仅2.3%,地价下降1000-2000元/平方米。

即便如此,2021年全年,全国商品房销售面积实现17.9亿平方米,销售额达到18.2万亿元,保持在高位。

行业增长触顶也已成为行业共识。国家统计局数据显示,2017年全国商品房销售面积便达到16.94亿平方米,此后这一指标便基本稳定,2018-2020年间,分别为17.17亿平方米、17.16亿平方米、17.61亿平方米,同比增幅分别为1.3%、-0.1%、2.6%。

“未来大致预计成交面积很难有大幅度的突破,所以行业步入无增长时代。”易居中国执行总裁丁祖昱此前曾表示。旭辉董事局主席林中也预计,未来房地产业的容量将维持在10亿+平米开发量、15万亿+的交易量。

保利发展在刊发的《白皮书》中进一步认为,考虑到住房结构改变,需求和新增供应减少,商品房市场将进入减量发展时代。

其中,住房保障体系顶层设计明确,“十四五”期间,40个重点城市计划新增650万套保障性租赁住房,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上。

而根据浙江等多省份住房“十四五”规划,“十四五”住房供应面积与“十三五”基本持平。“保障性租赁住房占比增加,商品房占比减少,商品房规模进入减量时代。”《白皮书》表示。

城镇化仍将高速推进

眼前困难重重,但并不意味着行业失去了未来,实际上,房地产行业作为我国经济支柱产业的本质仍未改变,仍是稳增长、扩内需的关键力量。

亿翰智库首席研究员张化东向第一财经表示,房地产和社会消费的关系是促进的关系,因为房地产的后市场很长,它对于C端消费的拉动作用是非常明显的,特别是在建筑建材、家居装修,家电等,包括汽车等行业都有明显的拉动作用。

《白皮书》数据显示,2021年全国一二手住房合计销售额超过23万亿元,同时住房消费带动的一系列相关消费中,家具行业规模超8000亿,家电行业规模超1.7万亿。

从对经济的贡献来看,2021年房地产业增加值7.76万亿,对GDP贡献率6.8%,如果将房地产上下游涉及的50多个行业增加值合计,对GDP增长的贡献率接近20%。

由此来看,通过充分释放居民住房消费,房地产行业可以形成庞大的内需市场,为构筑“内循环、双循环的新格局”提供重要支撑。

从房地产行业本身来看,其基本面也未发生改变,业内认为,合理住房需求仍对行业有足够的支撑。

整体来看,2021年我国常住人口城镇化率64.72%,而根据中国社科院预计,在“十四五”期间,城镇化进程仍将高速推进,并在三五年后进入稳定的发展阶段,城镇化率的峰值大概率是出现在75%~80%之间。

这其中,基本面好的大中城市,人口、产业集聚,城市生命周期向上,房地产市场仍处于成长期,需求量仍在扩容。《白皮书》指出,需求的扩容同时带来旺盛的城市建设需求:对内,城市中心范围的公共设施持续提升,城市更新还有很大活力;对外,打造高铁节点城市、综合交通枢纽,仍需充分调动资源、做好基建。

在需求层面上,人口流入的城市,刚需旺盛。2020年我国流动人口达3.76亿人,比2010年增加70%,上海、深圳等流动人口超千万人,北京、广州、成都等流动人口超800万人。人口的交织流动,将产生持续的、大量的刚性住房需求。

同时,公有住房、经适房、自建房等房屋居住者产生的置换需求,近100亿平方米2000年底前建成的老旧住房带来的改善性需求,以及家庭小型化、适老化需求等,都有持续释放的空间。

新市民产生新需求

机遇仍在,房企作为身在其中的主体,挥别过去粗放式的“三高”模式,高质量发展又有哪些出路?

在传统的住宅物业方面,《白皮书》提出,要聚焦人口高增长的高能级城市,这些市场的商品住宅成交韧性强,波动小;同时要聚焦于区域内的有效市场。同时,精细研判区域内的住房消费差异,聚焦需求与客户需求的匹配。

对于经营性物业,《白皮书》认为,过去以住宅反哺商业、销售反馈经营的逻辑也已不再适宜,探索出一套成熟的盈利模式,摆脱“地产思维”才是关键。

事实上,不少开发商在经营性物业上已取得了不错的成绩。拥有61座在营商场的龙湖,2021年获得租金收入同比增长40%已达到81.5亿元,出租率维持在97%的高位;恒隆地产旗下的上海恒隆广场聚焦于重奢路线,在2020-2021年疫情期间实现了超15%的高水平租金年涨幅。

除此之外,尽管保障性租赁住房将在一定程度上挤占商品房的供应,但在新产业、新业态、新模式的快速发展下,越来越多灵活就业的人口实际上给租赁市场带来了充足的需求。

统计局数据显示,2021年,我国灵活就业人员规模已达2亿人,包括IT技术、网红、主播、外卖骑手等。对于这部分流动性大且年轻的群体,租房成为更普遍的选择。

《白皮书》数据显示,当前北京、上海的常住人口分别约为2189万人、2487万人,但实际管理人口均已超3000万人,广州、深圳实际管理人口超2200万人,超出常住人口300万、400万。

解决好新市民、青年人等住房困难群体住房问题,发展保障性租赁住房也已成为“十四五”期间的一项重要任务。

2022年3月,银保监会主席郭树清指出,新市民是在城镇已经居住的,但是还没有户口的,或者是刚刚拿到户口不足两年、三年的人群,“这个人口数量大概有3亿多,他们都面临着安居乐业、就业创业、租房买房、孩子上学、老人养老等实际需求”。

如此庞大的新市民住房需求,促使租赁住房的发展成为值得房企探索的一种新模式。

《白皮书》指出,政策性租赁住房推进速度快、路径和商业模式基本清晰。政策通过前端让渡地价、盘活存量,在建设和运营环节提供补贴,提高整体的EBITDA,后端纳入公募REITs实现退出,形成了投融建管退的政策闭环。

“根据住建部公布的数据,2022年将新筹集240万套保障性租赁住房,这非常考验地方政府的财政实力,以及地方国企的专业能力和人才储备,可加快引入市场化程度高的地产央企共同参与。”上述报告称。

已有民营房企在这一方面有所动作。“我们通过我们目前为止的品牌优势和管理优势,进行代管代建,”碧桂园管理层表示,“同时我们更多地想通过科技智慧建造,深入保障性住房建设,通过代管代建,通过EPC模式,通过科技智慧建造的竞争力,跟国企跟地方政府甚至央企合作保障性住房建设。”

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