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北京二手房市场冷热不均,“台马”板块新政后量价齐升

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11月份以来,全国多地继续优化房地产政策,但疫情等因素仍对成交量产生一定影响。

相对较为坚挺的北京二手房市场现状如何?《证券日报》记者采访的北京多地区一线房地产经纪人及市场分析师表示,当下北京二手房市场呈现冷热不均、业主涨价和降价并存的现象。

“台马”板块量价齐升

北京市住房和城乡建设委员会官网数据显示,11月份,北京二手房成交10750套,环比下跌4.1%,同比下跌9.3%。另据麦田房产监测数据显示,今年前11个月,北京市二手房成交量为133613套,与去年同期的177745套相比减少超4万套。

从市场热度来看,11月份上半月与下半月的差异较为明显。麦田房产监测数据显示,11月份上半月的带看量和10月份上半月基本相当,但进入11月份下半月尤其是第三周以后,带看量明显下滑,主要原因在于受疫情影响,房东配合看房和客户出门看房的意愿降低。

与此同时,“台马”(通州台湖、马驹桥地区)部分地区因受到解除双限购新政影响,成为近几个月为数不多的涨价区域。

12月4日,《证券日报》记者在贝壳找房上咨询了一套位于马驹桥的小三居房源情况。数据显示,该房源最近三个月调价五次。某中介经纪人告诉记者,由于双限购解除,所有小区都有一定幅度涨价,目前该房源涨价15万元,但仍然是小区最便宜的一套。新政发布后,看房的人较多。

据了解,2022年11月8日,北京市政府批准已划归北京经济技术开发区管理的通州台湖、马驹桥地区(约78平方公里)商品住房执行经开区商品住房政策有关规定。也就是说,买房人只需要满足北京市购房资格,便可购买“台马”地区的新房、二手房。

政策发布后,该地区二手房成交量显著增长,部分楼盘成交均价亦有小幅上涨。据安居客监测数据显示,11月份马驹桥板块二手房成交均价约3.6万元/平方米,环比上涨约0.35%,同比上涨约5.37%。

“‘台马’地区卖方预期明显上升,但买方暂未同步跟进。”北京链家研究院分析师冷会向《证券日报》记者表示:“经调研,近期成交案例中的买方多为此前已看过房且有购房资质的存量客户,取消限购政策一定程度上加快了此类购房者的决策速度,但新增客户暂未大量增加。”

值得一提的是,有分析人士向记者表示,受降准等一揽子楼市利好政策影响,除“台马”地区外,其他区域也有部分业主上调其挂牌房源价格,导致11月份部分区域二手房挂牌价微涨。不过,从整体挂牌价格变动走势来看,上调价格的房源整体占比仍较低。

对于业主的心态变化,麦田房产分析师向《证券日报》记者表示:“随着挂牌量的走高以及整体市场去化速度变慢,业主心态出现了两极分化,着急成交的业主议价、向下调价意愿增强;也有业主依然对市场保持信心,使得11月份部分地区挂牌价微涨。”

议价空间扩大

尽管“台马”地区受新政影响,二手房价格上涨预期较强,但记者通过调查采访发现,北京二手房市场整体仍呈成交量不及预期,议价空间扩大的态势。

根据麦田房产监测数据显示,11月份,北京二手房议价空间和上月相比扩大了0.03个百分点。

记者随机致电海淀区某房产经纪人,咨询“三个月内降价两次”的某房源。该经纪人向《证券日报》记者表示,该房源一个月前550万元,现在515万元,意向客户大概有三四个,业主是投资客,想卖房子套现。

“该房源前期挂价太高,不太容易成交,正常来说,一般降价10万元以内就可以成交。作为核心区域,海淀区二手房房价整体较稳定,今年没太大降幅。”该经纪人称。

“好的房子还是不愁卖。目前虽然挂牌房源多了,但真正能够成交的房源量仍较为稳定。”丰台区某链家门店一位经纪人告诉记者,“好的学区房依然一房难求,特别是德胜和月坛区域的房子。”

“11月份,北京二手房成交均价环比小幅下降,同比基本持平,价格波动主要受结构性因素影响。”冷会向《证券日报》记者表示:“但从各城区价格走势看,多数城区保持平稳运行状态,价格波动处于合理运行区间。”

对于后续北京二手房市场走势,麦田房产分析师表示,进入11月份以来,政策端楼市利好不断释放。若疫情影响减弱,受11月份购房需求积压及年底“翘尾”行情预期作用,市场或在12月份迎来反弹。

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